信托入表房产开发贷同比增两成 个人房贷增速下滑

　　今年上半年房地产开发增速依然平稳，然而个人购房贷款增速却有所下滑。

　　近日，央行发布2014 年上半年金融机构贷款投向统计报告称，上半年末，房产开发贷款余额4.04万亿元，同比增长23.7%，增速比上季末高5.4个百分点。房地产开发贷款余额1.16万亿元，同比增长9.7%，增速比上季末高2.1个百分点。

　　而同期，个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比上季末低1.7个百分点。

　　信托入表棚改助力

　　多名业内人士向《第一财经日报》记者分析称，央行对银行同业业务管制以及棚改的投放在一定程度上影响了上半年末的房地产信贷数据。

　　针对个人购房贷款增速放缓引起的担忧，民生银行金融市场部首席分析师李志强亦向《第一财经日报》记者表示，房地产贷款增速加快，主要可能是之前的表外房地产行业融资转回表内所致，并不表明房地产投资在加快。房地产开发投资（表外加表内）与个人购房贷款的增长趋势应该是一致的，都是放缓。

　　中国民生银行发展规划部高级专家温彬向《第一财经日报》记者称，今年以来，房地产融资渠道收窄，特别是信托等通道业务受限，使房地产对银行信贷融资依赖性增强。他认为，近期央行对银行同业账户的管理促使信托融资进入到银行表内。

　　此前，央行下发《关于加强银行业金融机构人民币同业银行结算账户管理的通知》，对商业银行同业银行结算账户的开立、落实日常管理做出严格要求，并要求各银行建立同业银行结算账户专项管理制度，同时对存量同业银行结算账户进行清理核实。这一通知被业界视为对5月几部委联合颁布的《关于规范金融机构同业业务的通知》（“127号文”）相关配套和补充，“127号文”旨在通过“疏堵”银行同业资产来打击影子银行，此次通知则细化和规范了银行业同业结算账户管理。

　　由于存在表外转表内的情况，房地产开发贷款的加快并不必然意味着房地产投资相应程度的加快，房地产市场的景气关键看需求，个人购房贷款放缓更真实反映了行业景气下行的趋势。李志强表示由于没有表外的准确数据，尚不能精确测算。“但因为固定资产投资增速在回落，其中基建投资（政府）增速在上升，那么房地产和其他行业投资就更应该回落了。”

　　根据央行数据，上半年个人购房贷款余额增加9389亿元，同比少增239亿元。上半年末，保障性住房开发贷款余额9694亿元，同比增长47.3%，增速比上季末高20.6个百分点；上半年增加2402亿元，占同期房产开发贷款增量的47.3%，比一季度增量占比高27.9个百分点。

　　温彬认为，个人需求因为房价上涨放缓以后，观望心态比较浓厚，按揭贷款需求收缩，银行在发放中考虑到融资成本提高，住房按揭贷款利率相对较低，银行在配置上也丧失积极性，5月份甚至传出银行“断贷”的消息。整体来看，房地产下半年并不乐观。根据保障性住房开发贷款同比增长几近50%，说明上半年增加保障房投放也影响到房地产信贷数据的增长。

　　“保障房和棚改的投资有多大部分算成了房地产投资，多大部分算成基建投资，如果都算成了房地产投资，那确有可能导致了房地产投资数据偏高。”李志强称，简单说，即便考虑到棚改带动了投资增加，也没有能改变需求下滑的趋势。

　　房产开发未来或企稳

　　从数据上看，房产开发增速较快，高于平均增长速度。

　　2014年上半年末，金融机构人民币各项贷款余额77.63万亿元，同比增长14%，增速比上季末高0.1个百分点；上半年增加5.74 亿元，同比多增6590亿元。

　　而截至6月底，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.16万亿元，同比增长19.2%，增速比上季末高0.4个百分点；上半年增加1.54万亿元，同比多增2404亿元。

　　多名接受《第一财经日报》记者采访的专家表示，下半年房地产投资增长会企稳，预计房地产贷款也将保持平稳增长。

　　“银行房地产贷款从去年到今年上半年一直在收紧，包括开发商、土地开发、房产开发。当然，银行的议价空间比较高，给房地产开发的贷款积极性还是比较高。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇向《第一财经日报》记者表示，从数据上看，房地产方面已经有所改善，大银行的个人房贷开始下调，总体资金面比去年和今年前期，还是有所宽松。未来一段时间，个人房贷增速将可能得到提高，有所改善。

　　广发证券首席经济学家刘煜辉也向本报记者表示，从近期监管部门出台的一些政策来看，房地产信贷下半年增速平稳，短期内保持企稳。

　　温彬认为，相对于周期性制造业来说，银行对房地产行业仍保持谨慎乐观，再加上银行对棚改和保障房建设的信贷支持，故房地产开发贷款继续保持较快增长。下半年房地产投资增长会企稳，预计房地产贷款也将保持平稳增长。二季度以来，房地产库存增加，购房需求下降，影响了按揭贷款的增长，随着银行对首套刚需贷款支持力度加大，多个地方政府陆续放开限购，按揭贷款增速或将有所回升。

　　李志强则认为，虽然近期部分城市限购松动，但由于货币政策，银行信贷政策都没有明显变化，房地产行业下滑的趋势不太可能改变，未来几个月市场预期甚至可能更低。