房地产信托主动刹车控风险 多产品提前兑付或终止

　　最近各地屡屡传出的取消限购的消息，足以证明如今房地产市场的低迷。在其背后，房地产信托产品兑付风险已经是业内最大的担忧。近期爆出多起信托计划面临兑付危机，其中房地产信托涉事最多。

　　导报记者注意到，为暂时规避兑付风险，不少信托产品提前终止或兑付。统计数据显示，今年以来提前终止或兑付的信托产品中，房地产信托达28支，其规模已至62亿元，

　　“目前多只信托产品提前终止或兑付实属无奈之举，但也只是暂时规避信用风险。”普益财富研究员范杰对经济导报记者表示，目前行业已在逐渐冷却，主动缩减房地产信托发行数量以求软着陆。

　　28只产品提前终止

　　日前，四川(楼盘)信托发布了某结构化集合资金信托计划提前结束的公告。公告称，由于客观因素存在，要求债务人提前清偿债权本息，并于清偿当日终止信托计划，同时向受益人分配相应的信托利益。资料显示，上述信托计划分5期成立，信托规模共计4.7亿元，当期现存信托规模18180万元。

　　实际上，随着兑付压力的增大，这种提前终止的房地产信托产品已不是个案。

　　据同花顺iFinD数据统计显示，2014年1月1日至目前，提前发布兑付公告和终止公告的信托公司数量分别为15和54家。在今年提前终止或兑付的信托产品中，投向房地产的达28支，其规模已至62亿元，无论在规模还是数量上地产信托产品占比均为3成，这一占比相对较高。

　　据了解，信托公司一般会在合同中注明，信托产品出现风险隐患时，可以要求融资方提前结束信托计划；另外，融资方通过其他渠道使得资金得到缓解，可以提前结束信托计划。

　　“目前，多只房地产信托提前终止或兑付，是信托公司规避风险的无奈之举，在风险未完全暴露的情况下，采取措施避免风险扩大化，以自有资金进行信托兑付。”范杰对导报记者表示，提前终止只是把信用风险和市场风险转化为再投资风险。

　　值得注意的是，即使不少信托计划被提前终止或兑付，今年全年房地产信托依然面临非常大的兑付压力。业内统计数据显示，集合房地产信托今年全年的预计到期规模总计为1780.06亿元，其中一季度368.48亿元，二季度439.15亿元，三季度444.61亿元，四季度527.82亿元。

　　200亿问题资产

　　当前个案信托项目风险事件频频出现，引发社会对信托业系统性风险的担忧。信托业协会数据显示，截至2013年年底，全行业计提的信托赔偿准备金已达90.6亿元，可以覆盖200亿元问题资产的45.30%；全行业净资产高达2555.18亿元，是200亿元问题资产的12.78倍。

　　不过，此前中国建投投资研究院发布的《中国投资发展报告(2014)》指出，中国信托行业目前信托资金的不良资产最多可达到480亿元左右，对应行业的不良资产率约0.5%。信托资产质量到目前为止总体表现相当优良，不可能发生系统性风险。

　　然而，这不足以让投资者的热情重燃，在主动风控和市场反应冷淡因素的影响下，房地产信托不仅面临兑付压力，发行成立压力也不容小觑。

　　信托业协会最新公布的数据显示，今年一季度房地产信托新增规模1462亿元，相比去年一季度的1532亿元，同比下降4.57%；相比去年四季度的2097亿元，环比回落30.28%。值得注意的是，今年以来，房地产集合信托成立规模呈逐月下降趋势，在5月总体所占比例更是达到年内最低值18.1%。

　　“楼市预期悲观的背景下，房地产信托风险更为人所关注，信托公司自身也加强了这方面风控。”山东某信托经理表示，他们现在做房地产项目，不仅要求抵押充足，还特别重视该房地产项目的销售前景，保证信托计划的还款来源。信托公司主动“刹车”，过滤掉大部分的房地产项目，也就导致了发行规模骤减。