多款保障房信托遭抢购 背后藏猫腻收益超10%

　　高收益房地产信托往往不缺少投资者，而如果保障房信托也是高收益，可能更为火爆。记者调查发现，在房地产信托第一波兑付高峰过去之后，其发行再次进入了密集期。

　　与此同时，保障房信托收益疯涨，多款产品发行当天就抢购一空。业内人士认为，在房地产信托中，保障房信托的风险较低。同等收益下，保障房信托更容易打动投资者。

　　但是，“保障房”目前并不意味着安全性高。“一般情况下，保障房项目中也会嵌套一些商品房项目。”某业内人士对《每日经济新闻》记者表示。

　　保障房信托热卖

　　随着房地产信托的回暖，第一波兑付高峰的平稳度过，高收益保障房信托受到了市场追捧。据《每日经济新闻》记者了解，中投信托等多家信托公司的多款产品，发行当天就遭遇了哄抢。

　　“中投上虞保障房项目早已经售罄了，你想买房地产信托最好是提前与公司预约。”一位中投信托的客户经理告诉《每日经济新闻》记者，高收益的信托产品都特别好卖，而保障房信托近期的预期收益率大涨，直追商品房信托收益，市场上的反应也非常不错。

　　该客户经理还告诉记者，从目前房地产信托销售市场来看，优质产品当天就能卖完。“只要是收益高，销售是不用愁的。”

　　由于近期房地产信托销售的回暖，优质信托的购买门槛也有抬高趋势。据记者了解，中航信托刚刚推出的“天启亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划”尚在预约期，但是已出现不能保证买到的情况。

　　“现在这款产品是可以预约的，但是我们现在不能保证您能够买到。”中航信托的客户经理告诉《每日经济新闻》记者，该信托计划是一个较好的项目，公司将投资门槛分为了100万元和300万元两个档次。

　　该客户经理表示，100万投资资金的席位比较少，资金量小就很可能买不到。

　　近来房地产信托遭遇哄抢情况比较常见。4月底至今，一直沉寂的房地产信托悄然活跃起来。北京、上海、杭州多地多次出现房地产信托被哄抢的情况，甚至个别产品几分钟内就能售罄。

　　“保障房信托最近收益率诡异地大涨，是热卖的一个主要原因。”北京一家信托公司人士向记者表示。他还称，如今保障房项目收益最高能超过13%，这已经达到了一个相当高的水平。

　　该人士还表示，如果仅从保障房项目看，收益率仅在3%～5%左右，即使是其中收益最高的两限房，收益率也很难超过8%。所以，在如此低的利润下，此前保障房信托的收益也被限制了，产品得不到市场的认可。

　　然而，今年保障房信托的发展势头令人意外。“目前来看，大多保障房信托的收益率已经超过10%，并且发行频率越来越快。”

　　数据显示，今年第一季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只，发行总规模38.56亿元，平均发行规模1.93亿元；而其保障住房类信托产品目前市场平均收益率9.23%，平均期限为22个月。

　　保障房项目中嵌套商品房

　　表面上，保障房信托的低利润并不能支撑较高的信托融资成本。但是，这其中存在一个公开的秘密——保障房项目中嵌套商品房。

　　“每一个保障房项目中，都会有一些商品房的影子，但在信托简介资料中不会披露。此外，信托公司其实对资金的监控能力有限，很难保证资金能够专用。”上述北京一家信托公司人士表示。

　　中航信托刚刚推出了“天启亿利金威集宁保障房建设集合资金信托计划”，该信托计划将募资10亿元，用于向金威地产增资扩股，增资款专项用于乌兰察布市集宁区“百旺家苑“保障房项目（宗地一至宗地八）建设。抵押为金威地产、乌兰察布市亿利金威城市建设投资开发有限公司持有的1678亩国有土地使用权及在建工程，抵押率50%。

　　同时《每日经济新闻》记者发现，去年10月，华宸信托发行了一款“华宸·金诚（1105）号—乌兰察布市保障房特定资产收益权项目集合资金信托计划”，该信托计划资金用于购买鄂尔多斯（600295）市金威房地产开发有限责任公司持有的乌兰察布市棚户区改造项目“亿利城·百旺家苑小区”总价值12.76亿元的房产特定资产收益权，拟募资7.3亿元。该计划中却披露了项目中部分商品房的资料。

　　该信托计划介绍，“亿利城·百旺家苑小区”是政府补贴的保障性住房项目，2010年至2012年，乌兰察布市将改造城市棚户区总规模为95800户、558.39万平方米。“亿利城·百旺家苑小区”项目总计住宅面积约89.64万平方米。符合条件的认购人群将享受政府补贴，项目在政府补贴和相关税费减免前提下，销售价格初步定于3150元/平米。除此外，“亿利城·百旺家苑小区”还有商业建筑面积101620平方米，此部分商业由金威房地产公司自行销售，初步定价6000元/平方米。

　　记者采访中航信托人士时了解到，该信托计划的确是一个优质项目，信托公司也派人专程赴当地进行过考察。对于资金是否能全部投入到保障房项目中去，该公司人士表示“肯定会对资金有监控的”。

　　然而，北京一位分析人士表示，相对于资金用途而言，信托公司更在意抵押品。其实，部分信托公司对资金的监控能力很弱，甚至比不上银行。

　　“很多保障房信托都是如此，保障房项目背后存在商品房项目的影子。但是，现在监管层并不禁止这种做法，而信托公司逐渐将之作为了一种促销的手段。”上述分析人士表示，这在行业内已经是很正常的事情了，否则保障房信托的利润也不可能会那么高。

　　事实上，房地产信托打着保障房“旗号”促销仅是其中一种。由于此前对房地产信托的控制，房地产公司还曾以高收益“基础建设”项目、“装修资金”项目、“建筑公司股权”等多种形式来融资。