房地产信托 私人银行产品之信托理财

　　房地产信托是资金投资于房地产行业的信托。

　　从设计结构分，主要有房地产信托贷款、地产企业股权收益权信托、地产投资基金信托、租金收益权信托。

　　尽管地产信托存在上述类别，但目前市场预期收益大体相当，根据锡惠资本（www.wxcapital.com）的统计数据看，基本维持在固定收益率9%—13%的区间。房地产信托整体风险情况：整体风险可控。

　　1、由于地产类信托的抵押率普遍在40%左右，也就是说可以承受60%的房价下跌空间。举例无锡市场，目前均价在9000元的房价，跌到5400元，相信回笼资金应该没有问题。2、一般另有总公司或其他担保可以代偿。

　　3、可以抵押资产处置来弥补。

　　4、有的信托公司承诺以自身资产弥补本金损失。虽然地产信托整体风险可控，但也建议要分散投资。

　　房地产信托贷款预期收益率9%—13%（固定收益）。一般信托公司要求土地抵押、在建工程抵押、公司法定代表人或实际控制人连带责任担保、总公司提供连带责任担保、贷款后资金封闭运行。

　　地产企业股权收益权信托（大多实质为贷款）预期收益率9%—13%（个别在基础收益的基础上，另有浮动收益）。通过信托对地产企业增资扩股达到融资目的，到期后原股东溢价回购股权，实现投资本金和收益的回收。一般要求股东提供企业原股权质押，并办理强制公证；要求原股东或实际控制人对回购股权行为提供连带责任担保；要求派驻董事，管理企业财务，并拥有一票否决权；另有个别项目与原股东签有对赌协议，比如，如到期未回购，可以1元购买全部股份等加强对原股东的约束。

　　地产信托基金预期收益率视产品设计情况而定。一般设置有优先和次级产品结构，信托与房地产开发机构组成有限合伙企业，信托投资者一般购买优先级产品，具体运作的房地产公司为次级投资者，次级投资的本金和收益要先行保障优先级投资者，可缓冲投资者风险。另一种直接购买房产持有，等待房产升值后抛售获得投资收益，运作方式类似炒股。购买地产信托基金要认真研究产品的设计结构。如有基础固定收益的，则可能实质依然是信托贷款，风险稍小；如属于浮动收益产品，则要看投资范围、房地产价格趋势等等，收益要根据运作情况定，稳健型投资者可尽量少买。

　　租金收益权信托预期收益率9%—13%（固定收益）。通过将租金收益权转让给信托计划持有，租金收益来保障本息，另要求有其他还款来源和担保措施。主要看物业的出租情况及出租价格，其次要看其他还款来源和抵质押担保情况。