土地流转信托为行业转型探路 主动管理能力提升

　　临近年底，一批土地流转信托陆续出现在信托市场上。分析人士表示，作为一种创新类产品，该类信托未来具有较大发展潜力，不仅可以帮助农业大户规模经营，发挥信托的金融属性，还能解决发展中的资金约束，实现多方共赢。

　　主动管理能力进一步提升

　　日前，中建投信托·成都城乡统筹财产权信托正式落地。据悉，该土地流转项目围绕成都市“全国统筹城乡综合配套改革试验区”背景而展开，该单土地流转信托所涉及的农业用地，全部位于青白江区福洪乡幸福村与杏花村灾后重建城乡建设用地“增减挂钩”项目内。

　　据悉，在模式上，该信托产品采用“全产业链模式”，即实现“前期资金支持＋受托人＋产业导入”的多层次管理。成都市融禾现代农业发展有限公司以其合法拥有的当地约3360.1亩农村土地承包经营权作为信托财产，设立信托，委托给中建投信托进行主动管理和经营分配，筛选和指定土地运营商作为运营主体，对土地进行运营。

　　作为产品的一大亮点，以往土地流转信托在土地信托端信托公司对土地运营的管理，主要承担的是事务管理职能，而该项目在运作过程中，信托公司具有自行筛选、审查和确定土地正式运营商的权利，并有权对运营商进行日常监督，这与以往只能被动接受政府平台公司对土地运营商的指定相比，公司在信托合作中的话语权得到了很大程度的增强。

　　中建投信托副总经理谭硕表示，土地流转中引入信托制度进行专业管理，可以提高土地流转的运作效率，且信托制度在土地流转过程中具有独特的制度优势。但现阶段，这一制度优势的发挥还有赖于土地流转过程中权属的信托关系识别、统一土地登记托管制度等制度设计的完善。

　　近期，陕国投也推出西部地区第一单土地流转信托。此款产品旨在推动农村土地流转制度改革创新，促使广大农民更好地分享农业集约化、规模化、市场化发展成果，助力农业产业升级，其主要模式为:陕国投接受杨凌农业高新技术产业示范区五泉镇高家村和揉谷镇新集村520户农民通过两个村土地银行的委托，发起设立土地流转信托计划，将423.73亩土地委托杨凌竹园村果蔬花卉专业合作社进行专业化经营。同时，为竹园村果蔬花卉专业合作社提供2000万元贷款作为信托扶持基金，支持竹园村集团发展绿色农业、设施农业和绿色农产品的电商运营平台。

　　此项土地流转信托还开创了“专业合作社＋土地银行＋基地＋农户”的土地流转新模式。520户农民分享农业产业化经营带来的稳定土地收益，每亩土地第一年获得770元租金收入，以后每3年按10%递增，并获得合作社农业产业化经营的高效劳务收入，合作社成员每人每月可获得2000元左右劳务收入。

　　业内人士表示，首单土地流转信托推出时，就已采取“财产权信托＋资金信托”的“双信托”模式，而目前这一模式俨然成为行业标配。上述中建投和陕国投信托均采取了“双信托”模式。

　　沪出现首单土地流转信托

　　近期，交银国信也推出上海首单土地流转信托“交银国信·周浦花海土地承包经营权流转单一信托”。据介绍，周浦花海生态园是上海界浜蔬果专业合作社借鉴法国普罗旺斯薰衣草花海、荷兰郁金香花海等世界十大花海的成功经验和运作方式经营管理，配套上海迪士尼项目的现代农业生态园项目。2014年10月开业至今，累计游客人数达30万人次，实现营业收入1000万元。

　　该土地流转项目转涉及土地面积371.766亩，交银国信搭建土地流转信托构架，设立“交银国信·周浦花海土地承包经营权流转单一信托”，以上述土地承包经营权作为信托财产设立财产权信托。交银国信作为信托计划受托人对信托财产进行管理，并将该信托财产出租给运营方界浜蔬果专业合作社，由其开发周浦花海生态园并进行后续运营管理。信托计划存续期间，界浜蔬果专业合作社每年将支付给农户的土地流转费用划转至信托计划，由后者向周浦农投支付并最终分配到农户名下，作为信托利益的来源。

　　土地流转中，从初始流转年度起，农户每亩地每年将享受土地流转基价和每年递增5%的土地流转收益。同时，农户可与界浜蔬果专业合作社签订协议，继续在周浦花海生态园工作，在原有的土地上实现经营性收入和工资性收入两份收入，实质性提高农户的经济收益。

　　交银国信相关负责人介绍，在土地流出方和流入方之间搭建信托服务构架，有利于梳理清晰各方的法律关系，规范各方的义务和职责，保障各方的权益。对农户来说，土地流转信托实现了土地产权货币化，农户将从初始流转年度起享受1800元/亩/年(每年递增5%)的土地流转收益；对运营方来说，土地流转信托使其可以更规范、更专注地开发和经营土地；对土地流转信托的委托人来说，信托受益权是一种相对标准化的金融产品，随着各项配套制度不断完善，未来可以进行转让，具备金融产品的属性。

　　不过，业内专家表示，土地信托同样面临几个难题，首先是持续盈利来源，目前既有的土地流转信托项目几乎都是地方政府主导，有财政扶持，可持续性和可复制性都有待检验。而且，现代农业投入大、周期长、收益慢、风险高，农业经营获利难度较大，信托公司本身并不具有经营农地的能力，需与专业的农业企业合作。其次是风险控制问题。该类产品需确保农户的基本利益，土地信托一般涉及农户数量众多，农户如不能按期得到相应土地租金，很容易酿成群体性事件。