巧办房贷省息很可观 选准房贷产品省息达两成

房贷条款需看清

去年以来，央行已经加息3次，而且首套房贷款利率水平从基准的七折不断上涨，目前多数商业银行提高到了基准水平，有的甚至达到基准的1．1倍。同样的房贷，如今的利息支出比去年初已高出约八成。

专业人士支招，巧办住房贷款，购房人可节省相当可观的利息。"巧办"的关键是精选放款银行及还贷方式。

多方询价利率有望降一成

去年上半年，深圳市场上七折利率房贷还可轻易获得。三个月后，房贷利率普遍提高到八五折。如今，绝大部分商业银行的房贷优惠全部取消，部分银行甚至将房贷利率提高到基准的1．1倍。其间，利率水平有一成甚至更多的差价。

如果购房人能到多家银行广泛询价，很可能找到执行房贷基准利率的银行。记者了解到，个别银行对优质客户，可将房贷利率降至九五折。这样，购房人拿到的按揭还款利率可能比市场最高价低一成或一成五。以20年、30年计算，节省的利息累计可达数万甚至十几万元。

等额本金还贷也可节省利息

住房贷款合同条文中，都会要求选定还贷方式。一般，还贷方式主要有两种，一是等额本金法，一是等额本息法。前者每月还的本金是固定的，最初月供金额比较大，对实力较弱的客户压力大；后者月供是固定的，最初还的利息多本金少。

专业人士表示，采用等额本金还款法更省利息，因为在贷款金额、利率和贷款年限不变的情况下，其利息总额要少于等额本息还款法，而且越到后面还款压力越小。

以100万元20年期限的住房贷款为例，深发展有关人士按目前长期贷款年利率6．6％测算，采用等额本息法还贷利息总额达80多万元，而采用等额本金法还贷利息大约是66万元节省14万元左右。不过，选择哪一种还贷法，购房人要考虑自身的经济承受能力，因为等额本金还贷最初的月供数额较大。

选准房贷产品省息达两成

为了增加自身房贷业务的竞争力，目前，部分银行推出了产品化的住房按揭，较有影响的包括双周供、气环贷和存抵贷等。

双周供产品的做法是，将按月还贷一次的传统变为每两周还贷一次，一年下来，还贷次数由12次，增加到26次。这种产品通过加快还款频率，加速本金归还，从而达到节省利息的目的。据专业人士计算，同等条件下，20年期房贷，双周供还贷比月供模式可缩短贷款期限5年多，总利息减少两成左右。

气环贷产品则是将长期贷款短期化，实质是将贷款年利率从5年以上档次的6．6％降至6．1％，降幅约7％。

存抵贷产品允许客户将富余资金存入银行，用以折抵房贷利息。其特点是，在不影响购房人授信额度的前提下，给予其以存抵贷的机会。从受惠的角度看，相当于对购房人的活期存款给出较高的利息收入，最高可达到房贷的利率水平。

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提前还贷应因人而异

加息周期下，已办理房贷的市民应不应该提前还贷？资深银行理财师汪兴认为，这需要购房人综合考虑自身经济实力及按揭合同的相关规定，再作出最优选择。

汪兴说，去年以来，央行已经加息三次，未来一段时间还有加息的可能；同时，各商业银行竞相取消了房贷利率优惠，有的还在基准之上调高了利率。这样的背景下，有实力的市民如果没有收益更高的投资渠道，当然可以考虑提前还贷了。一般来说，合同约定按月调息的房贷，可提前还款，因为本月加息下月就要执行；约定按年调息的，今年加息不会马上影响到月供，要到明年元旦才会兑现，可考虑延迟到今年底再提前还款。