收紧商品房预售金监管 房价就能下降吗？

北京多数楼盘在期房阶段就进行预售。若新规实施，房企收取、使用预售资金受限，将对其拿地、还贷、开发等整个资金链影响很大。本报记者 周晓东 摄

本周，一则关于“北京正在研究出台商品房预售资金监管办法”的消息搅动了京城楼市一汪秋水。商品房预售资金监管并不是一个新事情，北京也并不是第一个提出监管预售款的城市，但在眼下正是楼市博弈双方暗战的阶段，对于一直靠“八个锅七个盖”赚大钱的开发商而言，预售房款监管这一招的杀伤力很强。强到有开发商认为“后果严重，应该很难出台这样的政策”。

传房企将不能直接收存预售金

据媒体报道，正在研究制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》核心内容包括三点：首先，今后房地产企业申报项目总投资（即重点监管资金）、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；其次，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；第三，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

此外，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰还在博客中透露，《暂行办法》明确“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”

对于目前流传的《暂行办法》内容，北京市住房和城乡建设委员会人士表示，许多内容已经是很早之前的了，和目前正在研究的细节有了出入。但由于监管办法尚未出台，有关人士表示，目前不便透露具体内容，具体监管办法一直在研究之中，但目前尚无出台时间表。

力图确保资金用于项目工程建设

多位业内人士都对记者表示，北京拟监管预售金的说法由来已久，但一直没有执行。而在今年4月份，住房和城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中提出，“各地要加强完善商品房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。”

据知情人士透露，因为有住房和城乡建设部通知精神，北京也在积极落实，研究制定预售金监管办法，并在5月举行过包括部分开发商在内的小范围座谈。有关媒体报道出来的内容也应该是这个时候开发商获知的内容。

对于监管预售金的初衷，陈云峰认为，预售金监管的最大作用是保证房地产项目资金安全，避免资金挪用带来的工期拖延，保证工程进度，防止开发商卷款走人的恶性事件。

预售金被监管或打乱房企开发模式

对于熟悉房地产运行的人来说，预售金监管的影响绝不只是保证资金安全和工程进度。预售金对于房地产这一资金密集型行业来说具有特殊重要的意义。

北京市统计局数字显示，1-7月，全市房地产开发企业项目本年到位资金为2994.9亿元，比上年同期下降0.2%。其中，金融贷款为707.8亿元，下降45.5%；自筹资金为963.8亿元，增长1.2倍；定金及预收款为771亿元，与上年同期持平。

定金及预收款在房企项目到位资金中所占比例接近1/4。金融贷款比例已经低于自筹资金和定金及预收款所占比例。更为重要的是，预售金对于房企的意义不仅是在单个项目上，更在于补充整个资金链，保证拿地、还贷、开发等整个资金链条的通畅。