日本房价触底 房产市场投资商机到来

今年7月起，日本政府大幅放宽中国大陆游客的观光签证，据估算，约有1600万个中国家庭具备申请资格。一些敏锐的投资者从中嗅到了日本房地产市场的投资商机。

信义房屋近日在上海、北京、杭州和苏州等地针对最近一年来房地产投资金额在400万元以上的人群发出的千余份问卷调查发现，有54.6%的被访者认为日本房地产有投资潜力。其中，30至39岁的人群最想前往日本买房子，其次是40至49岁的人群，他们的职业以民营企业家和高级主管占比最高，达48.1%。

据信义房屋有关负责人介绍，今年以来，探询日本购房可能性的客户比例明显增加，影响最大的因素是国内部分大城市的房价已经超越东京，但租金回报率却不如东京。根据日本国税厅今年7月公布的调查显示，金融危机造成日本经济衰退、房产需求降低，贷款市场不景气造成开发商资金短缺。目前日本平均地价降至每平方米12.6万日元(约合人民币0.97万元)，创下13年来最大年跌幅8%；东京地价则下跌11.3%，为14年来最大跌幅，日本房地产市场陷入低迷期。其中，东京银座商业区精华地段地价居该国之冠，为每平方米2320万日元(约合人民币178万元)，但比去年同期下跌26%，跌幅为16年来最大。日本三大城市与邻近区域的地价同样下跌，东京区域地价下跌9.7%，大阪区域下跌8.3%，名古屋区域下跌7.6%。世界最大民间房产公司Cushman&Wakefield自去年11月至今年6月间，已先后买入东京价值500亿日元 (约合人民币38.5亿元)的办公楼与住宅物业。日本房价已经触底，进场时机逐步浮现。

房价高低排名，东京最便宜。信义房屋针对上海、台北和东京三个城市市中心区域中高端物业所做的调查显示，东京平均房屋总价约合人民币330万元、台北约合人民币360万元、上海约合人民币400万元。东京从上世纪90年代初期房产市场泡沫破灭后，房价低迷长达20多年。 2008年在外资带动下稍有起色，金融风暴再次促其走下坡路，目前已基本触底。美国富比士杂志依据国际知名咨询顾问公司Mercer所做的生活水平调查显示，亚洲房屋租金最高的 16大城市中，日本东京以4737美元稳坐冠军宝座。

房租收益排名，东京居首位。台北房价已连续七年出现上涨，目前台北市精华区的房价直逼日本东京麻布或青山等高级住宅区，但两地的租金回报率却差距较大。东京市中心五个区住宅年租金回报率在6%至7%。以近期成交为例，某客户买下日本山手线区域5户总价值人民币976万元 (约合1.2亿日元)的房产，月总租金收入为人民币 5.63万元 (约合 73万日元)，年租金回报率6.9%。调查显示，目前台北市中心五个区有一半住宅产品的年租金回报率在3%以下，上海市中心住宅年租金回报率在2.5%至3%。

据了解，日本房屋买卖的计价面积不含公摊面积及附属面积(阳台)，而是以专有面积为主，性价比较高。如一套专有面积20至35平方米、距离地铁不远、有物业管理的电梯套房，总价2000至3000万日元 (折合人民币 150至 230万元)，预算适中又具有高回报率，颇受投资者的欢迎。 (贺理铭)