上海宅地拍卖价高过房价 开发商看高未来房价

春节之前，“新国八条”和沪版房产税纷纷落地，一时间，住宅成交量急转直下。

然而，出乎意料的是，新政出台十余天后的2月11日~12日，上海土地交易市场兔年首批经营性地块正式开标，三幅纯住宅地块在众多开发商的竞标后被高价摘牌。溢价率最低的浦兴社区Y000902编制单元19-04地块，其成交楼面地价也高达21323元/平方米，接近周边部分住宅售价。另一幅地块的楼面地价超过周边房价，成为该区域单价地王。

宅地风头仍劲

2月11日，《第一财经日报》在土地交易市场看到，当日开标的重固食品站东侧住宅地块被凤溪房产以1806万元收入囊中，溢价率131%，折合楼面地价约4337元/平方米；12日，重头戏上演——当天土地交易市场有5块住宅、商、办用地同时亮相，其中两幅纯住宅地块更是风头正劲。

崇明新城板块的城桥商品房基地1、2号地块（下称“城桥地块”）共有6家企业申请竞买。开标前，该幅地块网上报价已达5.16亿元，较底价4.66亿元高出一成。开标时，5位竞买人表示愿意进入现场竞价环节，经过一轮“暗标”，最终上海佳富投资有限公司、上海保集（集团）有限公司联合以10.0191亿元的高价获胜，溢价率115%，折合楼面地价约6000元/平方米，已刷新了区域楼面地价纪录，成为区域单价地王。

现场有开发商向本报指出，考虑到城桥地块规定保障性住房5%的比例以及一部分无偿提供的安置房面积，折算后其实际楼面地价更高。记者根据城桥地块《预申请出让须知》中规定的5%的保障性住房比例，以及该地块《答疑纪要》中提及的3万平方米无偿提供的安置房源粗略估算，折算后的楼面地价已逾7000元/平方米。

当日另一幅开标的浦兴社区Y000902编制单元19-04地块位于浦东金桥板块，共有5家企业申请竞买，其最终以6.61亿元被景瑞地产摘得，溢价率为47%，折合楼面地价21323元/平方米。

中原地产研究咨询部向本报记者指出，这一价格几乎接近周边部分住宅售价。

开发商调低预期?

上海中原研究咨询部经理龚敏向本报记者表示，上述宅地基础素质良好，且具有一定的区域稀缺性。因此在历史土地储备并不丰富的情况下，新推出的地块面临的需求局面更为看好。“调控背景之下，宅地价格居高不下折射出房企对未来房价继续乐观的预期。”龚敏认为，虽然今年调控从紧的氛围已上升到历史最高点，二三级商品住宅市场在新政出台后重新进入观望，但似乎房企对未来市场走势仍坚持自我判断。并且，一些实力开发商在开发及资金运营方面的充分经验对其判断也提供了一定支撑。

不过，也有人持有反对意见。中国房产信息集团高级分析师付琦昨日在接受本报记者采访时指出，目前上海住宅用地出让的现场竞价方式为“暗标”，即一次性报价。在这一背景下，最终成交结果并不完全能代表大多数开发商的态度。“只要有一家企业报了高价，就算其他企业的报价都很低，那么，这块地最终的成交价格也是高的，但这不代表其他开发商也能接受这个价格。”

回顾12日在土地交易市场现场，城桥地块现场竞价时，5位开发商的开价价差确实相当大——竞买人最低的报价为5.1888亿元，仅高出现场竞价前网上挂牌最高报价288万元，而最高的报价达到了10亿元，之间差距甚大。

付琦认为，目前多数开发商都已经调低了其对宅地行情的预期。“在接下来一段时间内，这种情况还会继续延续。即多数开发商看低后市，但土地市场偶尔还会因为个别开发商的拿地热情而出现高价地。”