6个省会城市房价会创新高

　　还有什么比房子更能牵动人们的心吗？不管是“刚需们”还是投资客，不管是开发商还是决策者，2010年都是不平凡的一年。

　　房地产市场不再仅仅是买卖双方的游戏，更成了政府关注的焦点。自去年年初出台“国十一条”起，政府密集推出一系列旨在遏制房价上涨的政策。提高二套房贷首付比例、暂停发放第三套及以上房贷，重拳接二连三地打在楼市上，一线城市成为这场“飓风”的中心。

　　在这种情况下，市场重心悄然生变。房企纷纷将触角伸向二三线城市，加快扩张的步伐。与此同时，“逃离北上广”成为网络热门话题，在生活成本的压力面前，不少人离开一线城市，开始转向二三线城市安家置业。

　　那么，2011年二三线城市的房价会有何趋势？投资哪些城市更为理想？

　　地价决定房价

　　在人民币升值、通胀压力渐增的背景下，房地产市场依然难以降温，房子仍是防贬值的投资首选。除此之外，城镇化也给了我们看多的理由，而且目标更为明确：二三线城市将受益更多。

　　《中共中央关于制定十二五规划的建议》（下简称“《建议》”）将“积极稳妥推进城镇化”列为12条框架性建议之一。

　　《建议》明确指出要“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群”、“缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、供排水等基础设施一体化建设和网络化发展”，并强调“中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件”。

　　从《建议》中的表述可以预见，随着城镇化步伐的迈开，中小城市将进一步受益于中心城市的辐射，产业及居住功能将得到强化。

　　这为楼市尤其是中小城市房地产市场的发展创造了有利条件。在大规模城镇化的进程中，轨道交通发展、落户条件放宽等配套条件将逐渐完善。

　　其中，高铁成为了区域发展的一大亮点，也成为了二三线城市发展的一大引擎。这将吸引更多的人流入二三线城市，而增长的人口既有居住的需求，也有对商业地产的需求，这给二三线城市的房地产市场带来发展空间。

　　从另一个角度来看，二三线城市的房价也有继续上涨的理由。

　　2010年全国土地出让金再创新高。在土地出让金收入最高的10大城市中，武汉、杭州、南京、成都、重庆等多个二线城市上榜。

　　根据公开资料，其中武汉、南京2010年住宅用地成交面积增幅分别只有11%、19%，但土地出让金增幅却分别达到125.3%、155.1%，住宅用地成交均价分别提高了49%、63%。相比之下，北京、上海住宅用地成交均价涨幅不大，甚至出现下降。

　　地价对房价有较大的决定作用。通常情况下，地价攀升，房价也将向上。那么可以预见，2010年土地价格的高企，将影响1~2年内的房价。

　　而近年来，土地出让金在地方财政收入中的比重也不断提高，这对地方尤其是税收收入较匮乏的中西部城市而言，高地价的问题并不容易解决。

　　涨价时机就绪

　　既然有上涨的理由，那么，是否还有上涨的空间呢？现在又是否具备启动的时机？

　　从房价收入比上来看，经过房价前期的上涨，北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州等部分二线城市这一比值早已超过了10倍。而二三线城市房价收入比主要处于7~10倍之间，相对而言上方的空间更大。

　　其中，至2010年6月，南京房价收入比为6.5倍左右，西安、重庆不足8倍，成都、武汉则在8.6倍附近。

　　江海证券的一份研究报告显示，一线城市楼市启动时房价收入比在7~10.3倍之间，其中北京楼市启动时房价收入比为10.27倍，上海为8.05倍，深圳则为7.05倍。

　　也就是说，目前多个二三线城市正处于这一启动区间。从另外两个分析指标——人均GDP、储蓄房价比来看也是如此。一线城市楼市需求大规模启动时人均GDP在25000元左右，储蓄房价比约在25%，目前已有多个二三线城市的人均GDP及储蓄房价比接近甚至超过上述水平。

　　如此看来，二三线城市楼市需求启动的时机日渐成熟。

　　关注中西部城市

　　根据上述分析，虽然政策环境并不宽松，但预计2011年二三线城市的房价下行的可能性并不大。由于区域发展不平衡，不同地区之间会有差异。在此背景下，选择理想的投资城市成为关键。

　　随着中部崛起和西部大开发战略的推进，在运输道路建设、产业转移等的推动下，中西部地区将成为未来一段时间发展最快的区域。

　　从高速铁路网的规划来看，中部核心城市郑州、武汉、长沙以及西部核心城市西安、重庆、成都将成为重要交通枢纽。实际上，这6个城市在区域发展规划中都有重要的地位，其中西安处于西部大开发重点经济区之一的关中——天水经济区中，重庆、成都是成渝经济区的中心。

　　从产业转移的角度来看，重庆、成都、西安目前是多个产业布局的重点城市。2009年以来，已有富士康、惠普等公司进驻重庆，TCL布局成都和西安。

　　目前，这些城市普遍处于房地产发展的“黄金时期”，从房价收入比、储蓄房价比等指标来看，购买力普遍符合一线城市楼市启动时的水平。

　　其中，武汉房价收入比为8.6倍，储蓄房价比近25%；西安房价收入比为7.2倍，而储蓄房价比近24%。同时，人均GDP普遍在3000~8000美元之间，这一区间意味着居民消费步入享受型，房地产业将快速上升。

　　此外，环渤海经济圈、长三角、珠三角板块的二三线城市也将进入“黄金时期”。代表城市有沈阳、青岛、南京、福州等。其中，沈阳的房价收入比为8.3倍左右，储蓄房价比超过38%，人均GDP超过8000美元。福州人均GDP超过5000美元，并展开了大规模的旧城改造。

　　近期，房地产调控力度逐渐加大，并有蔓延至二三线城市之势。2011年以来，已有多个二三线城市加入调控的战线。在上述城市中，南京、福州、武汉、郑州已出台“限购令”，重庆开征房产税。

　　从去年的情况来看，即使出重拳调控，房价的上涨势头也未能完全被压制。

　　去年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，并连续4个月环比上涨。即使是实施了楼市“限价令”的北京、上海、广州、南京、苏州等城市， 2010年成交均价也普遍上涨10%以上。

　　但不管如何，2011年的房地产市场，政策风险还需注意。