牛刀：2011年房价下跌20%只是臆想

人民大学发布报告称：“明年全国房价将下降20%。中国人民大学经济学院预测，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但是不会出现房地产市场硬着陆的情况”。这是对中国楼市的严重误判，全部预测为臆想，数据推测全部失真，而且不符合逻辑。

人民大学报告所称的全国房价，应该指的是国家统计局的全国70个大中城市的房价，这个数据模型实际上已经落后，首先这个概念的提出是1985年的事，那个时候70个大中城市基本上代表了中国城市的总体水平，而现在中国经过了26年的城市化，已经有661个城市有成熟的房地产市场，所以，70个大中城市既不科学也不符合中国楼市的实际情况。

即便是按照70个大中城市房价来算，明年发生20%的跌幅也是痴人说梦。不错，像今年第四季度一样，有个盘房价下降，有区域房价泡沫破灭，不排除会发生个别开发商携款潜逃，中介公司关门大吉，甚至上市公司资金链告急的情况，但是，这绝对不是明年楼市的主流。因为，发生这一切，绝对不足以力压整体房价，更不可能促使整体房价的大幅下跌。

中国社会发生住房体制上的深刻变革，政府真正倡导住房民生，让土地财富实现全民共享，同时推出阳光法案和开征房产税。这样可能促使房价大幅下跌。不过，这种变革的力度必须十分强劲，在全国661个城市开发的社会保障住宅占整个住宅开发总量的70%以上，房产税的税率对三套住宅以上住宅至少不低于5%，在货币环境趋于紧缩并且利率为正的情况下，才能可能推动房价下降20%。

不过，这种情况只是一种理想型的状态，根本不可能发生。一是中央政府现在立足发展区域经济，而房地产经济是最有区域经济的特征，所以，不可能实现住房民生。这些年来，这些城市市长的把柄全在开发商手上，开发商出了大问题，最后拔出萝圤带出泥，市长们一个都跑不掉，试想，将会发生什么？所以，地方政府肯定会拼命阻止住房民生，而将老百姓全部赶上商品房的末班车，拔掉老百姓的最后一层皮。

二是开发商根本不敢降价。目前敢于降价的只是个别大型上市公司，对于一些负债率过高的房企来讲，在2011年无论资金链怎么紧张，他们都不会大幅降价。因为现在的市场是人人都知道的，之所以还有购买，只是因为房产可以保值，而一旦房价下降，保值功能消失，房价下降就将是一泻千里，无人能挡，政府再救市都不会起作用。现在的开发商，死扛房价是唯一的选择。所以，说2011年房价平缓地下降，只是痴人说梦。

三是即使货币政策有所改变，也不可能在明年上半年实现正利率。现在一年期存款利率是2.5%，而CPI是明年上半年不会低于4%，况且，开发商的炒作天才堪称一流，即使利率转正，也会找出其他题材继续推高房价。

（牛刀 中国房地产最具影响力的独立评论家）