北京楼市调控效果已显现 整体房价已向下松动

4月17日，国务院针对房地产市场出台新“国十条”，北京随后出台更严格的调控措施，如今新政执行已满百日，本报记者多路探访发现，政策调控效果已经显现，购房者普遍持观望态度，新旧房交易量明显下跌，部分开发商推出优惠打折措施变相降价，整体房价已经向下松动。

【新房市场】

成交量新政后跌近八成

2010年前7个月的新房交易量统计显示，新政后新建商品住宅成交20081套，较新政前下跌了79%。同时，1月至7月，新房每平米成交均价分别为25874元、25001元、34149元、36749元、34847元、34630元、32102元。1月至4月，价格呈递增状态，在4月达到最高值36749元，而自4月新政实施后，这个数据明显下探。经过计算，上月新房均价与4月最高峰相比，均价每平米下跌4647元，跌幅达到了12.6%。

北京多家房屋经纪公司跟踪统计的数据显示，新政前后均有成交的楼盘共有331个，其中价格下跌楼盘为153个，跌幅超过10%的楼盘达到87个，占价格下降楼盘比重的56.9%，价格下跌楼盘多数为前期价格涨幅过快、透支严重的区域。另外仍有174个楼盘成交均价上涨，其中涨幅超过10%的楼盘为96个，多数以中小户型为主。

值得注意的是，价格高于4万元/平米的高价楼盘，半数在新政后成交价上涨，如七星摩根广场新政后成交均价为85304元/平米，涨幅为16.8%。

中国房地产联盟秘书长陈云峰表示，去年楼市红火，不少开发商在去年拿地建设，不少新盘将在今年下半年入市，随着这些新盘入市，市场供应将大大增加，会加剧开发商间的竞争，价格再进一步下探将成为必然，而高端楼盘的价格并不影响整体楼市的调整。

【二手房市场】

成交均价回归年初水平

房地产交易管理网数据显示，新政百日，全市二手房网签量为45472套，比新政前下降23%。7月中下旬二手房成交均价为17852元/平米，相比新政前最高峰的4月初期，平均下降2200元/平米，降幅达12%，基本回归到2010年年初的水平。

对此，北京多家中介机构监测反映，新政后全北京120个商圈的二手房房价几乎全面下跌，与4月初相比，降幅超过10%的商圈达70个，占比达58%；其中43个商圈价格回归到2010年年初。目前，全市成交量出现下降或无成交的楼盘达3673个，有96.7%的楼盘成交量均在新政后出现下降。成交量降幅超过50%的多达2535个，占比66.7%。

二手房交易量的大跌，反而带动租赁市场的火爆。按照中介机构掌握的规律，春节后是出售房源与出租房源的高峰期，此后增速会逐渐回落。但新政后初期，出售房源迅速回落，租赁房源开始明显上涨，这其中业主从竞相出售到转售为租，开始对租赁市场有所影响。

【土地市场】

开发商信心受挫理智拿地

土地市场可谓是房地产市场的风向标，新政出台后，北京虽然没有出现流标，但每块土地的竞买者最多的只有6家，相比去年十几家房企争夺一块土地，竞价往往上百轮的场面，显得格外冷清。7月16日，昌平小汤山镇地块开标，以最高投标价计算，地块的楼面价为6997.28元/平方米，相比于新政前相同区域地块最高楼面价下降53.6%。

业内人士认为，购房者大面积的观望态度开始影响开发商的信心，使得开发商对于拿地的态度“理智”了很多，或者说，开发商现在对于土地价值的估计前景并没有以前那么明确。