福星股份：2012年业绩基本锁定

　　业绩简评

　　公司11年实现营业收入47.6亿元,同比下降15.4%;净利润5.2亿元,同比增长4.34%;每股收益0.73元,略低于预期。

　　经营分析

　　地产业务毛利率大幅增长。11年公司毛利率31.7%,上升5.5个百分点。

　　11年公司收入结构变化不大,地产业务占比60.7%,下降3.1个百分点,盈利水平提升主要是地产业务毛利率大幅增长。11年公司房地产业务毛利率43.3%,提升11.1个百分点。一方面10年结算的一级开发毛利较低,仅为15%,另一方面11年结算的青城华府和水岸国际毛利分别高达48.5%和59%。

　　地产销售同比增五成。11年公司实现销售72万平米,66亿元,同比增长50%;不考虑武汉福星城政府回购15亿元,销售同比增长16%;不考虑回购,11年公司在武汉市场占有率居第四位,武汉籍房企中居第一位。销售均价9164元/平米,提升21%,一方面高均价的福星城、水岸国际等销售占比提升,另一方面年内公司加大商业的销售比重。

　　金属制品稳中微降。12年公司实现金属制品销售22.6吨,同比下降18%;实现营业收入18.8亿元,同比下降8%。其中钢帘线、钢丝绳和钢丝系列收入分别上升2.5%、14.6%和13%,钢绞线下降39%;毛利率仅有钢丝绳上升1.3个百分点,其余产品平均下降1.6个百分点。

　　城中村陆续签约,协议储备转向实际。11年公司无新增项目,12年初公司和平村“城中村”改造项目通过挂牌方式竞得土地,将120万建面的协议储备转变为实际储备。截止目前,公司实际储备约为694万方,考虑协议储备,总储备约达961万方。公司储备丰富,按11年结算进度,按30%的符合增长率,考虑协议的总储备可供公司开发7.7年。

　　11年开工积极,12年可售持平。11年公司开工230万平米,同比增76%。12年公司总可售约为120亿元,与11年基本持平,其中新推约为70亿元。预计12年销售预计能够与11年持平,不考虑政府回购部分,实际销售增长可达29%。

　　资金压力加大:报告期末公司有资金余额13.7亿元,是短期借款和一年内到期长期借款的44%,主要是12年有20亿元信托到期,截止4月公司已将信托全部偿还,短期资金压力缓解。报告期末公司预收款外资产负债率为46%,下降11个百分点;有息负债率为33%,下降7个百分点;净负债率为104%,上升14个百分点。

　　12年业绩基本锁定:报告期末,公司预收款余额为44亿元,是年初的3.5倍,是12年预计结算收入的119%,业绩基本锁定。

　　投资建议

　　我们维持公司12、13年每股收益分别为0.93和1.18元的盈利预测,动态市盈率为10和7.9倍,结合公司武汉龙头地位和丰富的项目储备,维持买入评级。