天虹商场：较好买入机会 维持“强烈推荐-A”

　　天虹商场(002419):3.18亿购置物业,开设南昌第五店

　　事件:

　　公司公告下属全资子公司深圳市天虹置业有限公司向南昌联发置业有限公司购置位于江西省南昌市红谷中大道联发广场地上一层至地上四层物业,约38,000平方米,用于开设天虹商场,购置金额31,836万元(含税),后续装修、设备购置等投资预计约为4,298万元。该项目投资合计约为36,134万元。

　　一、评论:

　　1、天虹上市时即表示,将在适当的时候增加核心商圈持有物业比例,优化资产配比,以应对租金长期上涨的不利影响。另一方面,自有物业在门店规划和设计时,自主权更大,更有利于未来经营的展开。我们判断公司未来还会有购置核心商圈合适物业的计划,但发展战略还是会以轻资产为主,固定资产占总资产比例不超过30%。

　　2、购置价格为每平米8378元,与该物业所在楼盘联发广场住宅均价13000元/平米(搜房网数据)相比,价格低廉,我们认为开发商希望通过天虹的入驻而拉高整体楼盘档次,从而提高住宅部分售价,从侧面也说明天虹商场在南昌地区的品牌形象已经深入人心。

　　3、按20年折旧算,每天每平米折旧额为1.15元,相比南昌另几家分店的日平米租金,成本较低。

　　4、目前南昌已有三家门店,已经全部实现盈利,此次公告的联发广场店为南昌的第五家店,拟于2012年开业,我们认为,随着该店的开出,天虹在南昌地区的规模优势会更加明显,将成为公司重要的利润贡献区域。

　　二、投资建议

　　天虹商场是典型的成长股,有扩张,有利润,核心卖点在于开店空间大、快速的门店复制及异地拓展能力、密集布点的展店策略体现规模优势,股东实力雄厚,公司治理结构完善,管理层激励到位。投资亮点在于:

　　门店布局和扩张更受益于城市化:我们认为中国城市化率超过50%以后,人口的流向是以小城市进入大城市,大城市郊区化和大都市圈形成为主,天虹以珠三角、长三角和环渤海地区为战略拓展区域,向一级城市新城区及二、三线城市为开店重心的发展战略能更大程度上享受城市化带来的好处;