房贷利率新政策2020解读：旧的房贷lpr换锚有什么影响？

　　记者金鑫

　　昨日，央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR发布了公告。公告确定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。央行有关负责人表示，转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

　　新政扬州近千亿元“老房贷”明年8月底前完成“换锚”

　　央行公告指出，“存量浮动利率贷款”是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

　　自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

　　“对于‘老房贷’而言，就是给出了两种选择。”江苏银行扬州分行个贷业务发展团队经理冒国振告诉记者，即由之前的基准利率基础上打折或者上浮多少，变成了固定利率或LPR加点两种定价方式二选一。

　　数据显示，截至2019年9月末，我市存量房贷贷款余额有近1000亿元。根据央行最新的时间表，扬州近千亿元“老房贷”都将在明年8月底前完成“换锚”。

　　计算“老房贷”2021年起将根据LPR变化确定当年利率

　　央行明确，转换主要遵循四个原则：一是定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；二是加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；三是转换时点利率水平保持不变；四是借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

　　同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

　　举例来说，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

　　“以前房贷是基准利率会有变化，但打折或者上浮的幅度不变。转换成LPR以后，变成了LPR会出现变化，但银行的加点不变。”冒国振表示，客户2020年执行的利率是不会变化的。2021年的房贷利率则是银行加点不变，但要参照2020年12月发布的5年期以上LPR。

　　分析用LPR作为定价基准对借款人来说或更有利

　　央行明确，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）或固定利率。那么哪一种选择对房贷客户更有利？

　　国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼指出，未来一段时间LPR仍有一定下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准将可能是普遍方式，这对借款人是相对有利的。

　　“国家一直鼓励金融机构支持实体经济发展，降低实体经济融资成本。未来一段时间内，LPR的定价可能会出现下调。”工商银行扬州分行个人信贷中心总经理李雨中表示，选择哪种方案关键在于对于长期利率走势如何看。房贷的时间相对较长，其间总会遇到利率的上升期和下行期，且无法预测。央行也明确，重定价周期最短为一年。因此，用LPR作为定价基准，一年重定价一次，对买房人和银行都最公平。