房地产之父孟晓苏解读房产税:不能跟房价联系在一起

　　近期，财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确了房地产税的征收思路，包括立法先行、充分给予地方自主权、降低交易环节税收以及按照房屋评估值征收等。关于房地产税征收问题，自1998年房改以来就呼声不断，近年来，受高房价影响，在多方呼吁下，房地产税提升日程。那么，是否应该征收房地产税？如何征收才合理？房地产长效机制如何建立？12月7日，凤凰财经在第十届国际跨国公司领袖圆桌会议上专访“中国房地产之父"孟晓苏进行解读。

　　1992年，孟晓苏到中房集团任职，历任中房集团总经理、董事长，在执掌中房集团期间不断推进住房制度改革。1998年，孟晓苏担任房改课题组组长，见证了第一次房改的全部历程。作为房改方案的设计者之一，孟晓苏对中国房地产业发展认识具有很高的权威性和前瞻性。

　　孟晓苏认为，把房地产税当成一个“物业税”，政府相当于大的物业公司，需要税收收入来维持环境的日常维护，比如修路、基建等，房地产税理所当然应该征收。“其实，房地产税在房改之初就应该征收，难度也比较小，现在虽然难度较大，但作为缺失的一个税种，房地产税迟早都要征。”

　　孟晓苏建议不应该单纯采用按照评估值办法进行征收，应该“老人老办法、新人新办法”，比如房改房、拆迁房等可以按照购置原值征收。“所有的城市住房，包括农村也都交税。按照房子征税，比如小区三千户，一定是三千个税源，有五套房就交五套。那么，只有一套房怎么办？第二个政策出来了，根据情况退税，让老百姓按照自己家庭情况去退税，家庭情况不是按照人均多少面积，而是根据家庭婚姻状态，有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税，这样也就照顾困难群众，鼓励人们善待婚姻，赡养家庭，而不是像有些政策鼓励人们离婚。”

　　以下为专访实录：

　　因为没有房产税，城市建设费用分摊给了两类人

　　凤凰财经：作为1998年房改制度的设计者之一，近20年了，您怎么评价房改的作用？

　　孟晓苏： 房改部分好的作用满足了人民群众对住房的需求，同时房改带动了经济发展，比如房改前钢铁产量一年才1亿吨，现在达到8亿吨。另一方面，房改之后，房价确实变高了。

　　为什么这么高？房改初期房价非常低，用两三万就可以买一套一百多平米的房子，现在北京一套房都值上千万，房价落差空间一部分由于房改造成的，另外一部分因为买房的人承担了所有城市建设费用、拆迁户的拆迁费用等。

　　中国应不应该征收房地产税？所有城市建设费用部分摊到最后买房人手里，由最终买房的人承担所有成本，这是不公平的，此前已经买房的人也应该一起分摊这个成本，这和开车要交过路费是一个道理。

　　凤凰财经：所以，应该征收房地产税？

　　孟晓苏：这是1998年推动房改的原则，房改之前老百姓没有房产，不需要交税，但是房改之后，有房的越来越多，而有一部分人没有房，贫富差距拉开了，这显得不合理，2003年我们向国务院提出了增加一个保有税，同时减少一个流转税的建议。中央十六届三中全会提出了推动城市建设税费改革，时机成熟时，征收统一规范的税。征收保有税，减少有关税费，即流转税。

　　因为没有征收房地产税，城市建设费用就分摊给两类人，第一是农民，政府通过低价征用了他们的土地，然后再高价拍卖出去，获得高额土地出让金；第二是最后买房的年轻人，开发商拿到地之后建设商品房后，高价卖给购房者，最后买房的年轻人承担了价差。这两类人都是弱势群体，通过不合理的制度将建设费用分摊到了他们手里。

　　为什么不合理的制度会延续至今？首先过去老百姓没有缴纳房产税的习惯。第二，减税容易，增加税很难。土地差价加房地产税的费用大概占了地方政府收入的60%左右。国外地方政府的税收来源，70%是房产税、地税。

　　如果在2003年提议时就开始征收这个税，难度还不大，因为房价很低。现在房价高了，摊入房价里的土地成本也高了，操作起来难度有点大。

　　如有征房产税，政府对土地依赖性就会减少

　　凤凰财经：您的意思是征收这个税起到了调节收入，促进公平的作用，保护弱势群体？

　　孟晓苏：这个点很有说服力。还有一个观点，我觉得社会大众也要接受，政府需要税收收入来维持管理和建设。如果没有财政收入，政府哪有钱修路修桥？

　　凤凰财经：但是目前来看，土地出让金占地方收入很大比例，似乎政府也习惯了土地财政的模式。

　　孟晓苏：这就是改革换轨的过程，如果有房产税，政府对土地依赖性就会减少，不是一刀切，是此消彼涨的过程。新设立一个税，起步征收比例不一样，我相信今后随着房价会高起来。通过换轨，使房地产行业发展回归正常，使得一些人买房不再承担这么多成本费用，这是很长的过程，但是没有房产税，转轨不可能实现。

　　我们的房改是从国外学的，但我们的征税思路并没有完全学过来，房地产税改和房改的思想是一脉相承的，仅仅有房改没有税是割裂的，不成系统的。特朗普减税，减的是企业所得税，个人收入所得税，没有减房产税，如果取消了房产税、土地税，地方政府难以为继。国外的政府、管理机构，没有房产税是不可能的。

　　房地产税不能跟房价波动联系在一起

　　凤凰财经：目前房价那么高，是否具有可操作性？

　　孟晓苏：征收房地产税越晚越被动。我认为房产税的出台越来越近，它是个好税，不征税才是错的，这样可以让有三五套甚至八套房的人承担自己房屋周边的维护税，承担城市建设费，而新买房的人不用承担那么多成本。

　　凤凰财经：但是现在就有分歧，有人期待征收，抑制房价暴涨，也有人认为提高成本反而推高房价？您怎么看，征收房地产税会带来房价的波动吗？

　　孟晓苏：全世界国家不征房地产税的少，中国是特例，其它国家房价也是该涨涨该跌跌，没有因税受影响。这是一个复杂的过程，不能跟房价联系在一起，应该和物业费连在一起，比如过去中国老百姓不愿意交物业费，结果楼道脏兮兮的，现在老百姓发现了交物业费给物业公司，物业公司会来打扫卫生、绿化、道路照明，维修等，保持环境安静。房产税原理跟物业费是一样的，政府管着整个城市的绿化、环境、城市道路建设等。政府帮管才能保证城市环境优美，地方政府是大物业公司的概念，清楚了交物业费的概念，慢慢就会接受交房产税。

　　所有的城市住房包括农村都交税按照房子征税

　　凤凰财经：那么，如果征收，应该如何设定征收规则，既能增加政府收入，又能体现公平调节作用？有说第一套房免征的等。

　　孟晓苏：有些专家建议，建立全民的住房数据系统，所有人买房都上网，这个很难，婚姻状况变化，买卖交易等都会影响。中国是一个大国，不是一个小国，这不是简政放权，而是加权，我认为这个办法不可取。我觉得学习国外方式就行了，比如首先学他们的征税方式，所有的城市住房，包括农村也都交税。按照房子征税，比如小区三千户，一定是三千个税源，有五套房就交五套。那么，只有一套房怎么办？第二个政策出来了，根据情况退税，让老百姓按照自己家庭情况去退税，家庭情况不是按照人均多少面积，而是根据家庭婚姻状态，有几个孩子、老人赡养和房屋的按揭等。国外房屋按揭的利息就退税，这样也就照顾困难群众，鼓励人们善待婚姻，赡养家庭，而不是像有些政策鼓励人们离婚。具体老百姓退哪套房？比如东城一套、西城一套、海淀一套，老百姓自己选择退，大家都退税，一退全上网了，信息系统就建起来了，退多少再根据政策，有的可能退回全部，有的可能退回一部分，这就把专家头疼的问题解决了，多数国家也是这么做的。

　　第三应该根据经济适用房、房改房等有所区别对待。第四从小产权房角度，涉及人口两个多亿的70亿平方米小产权房问题怎么解决？过去拿农民土地盖的房称为小产权房，卖给城里人说是违法的，既然没有土地出让金那就多征税，他们也愿意，交税了就合法了，不交税本身也是不合法的。

　　凤凰网财经：小产权房通过交税来改革？

　　孟晓苏：小产权不用这种办法解决解决不了。有人认为小产权交土地出让金就可以合法了，交土地出让金难度大不大？实际上，没人愿意交，因为一次性交得比较多，即使收上来，政府该拿走土地出让金吗？农民说这钱是我的，农民早认为卖出去了，现在增加土地出让金，不是让农民找政府制造摩擦吗。

　　房产税不需要再去搞试点了

　　凤凰财经：从您的分析来看，征收房地产税有很大必要性，也有很多益处。那么，您对重庆和上海房地产税试点效果，如何评价？

　　孟晓苏：重庆和上海没有普遍纳税的概念，对全国来说示范意义不大，房产税不需要再去搞试点了，需要国家统一立法，地方分头制定税则，而且这个税则应该是地方政府根据各地的情况来定，定低了，整个城市管理费不足，定高了，老百姓不愿意，就像物业费，要多了老百姓不愿意，要少了保安没了，所以税法一定要有，然后各个地方制定细则。美国各州房产税的规定不一样，可以学习这样的经验。

　　凤凰财经：比如一个地区可能不是很发达，房子也不是很贵，征收实际带来的地方政府收入其实也不会太多。

　　孟晓苏：地价低、房价低的地方税需求也少，像北京上海地价高、房价高，将来转化成税收的时候相对也高一些。比如现在北京，别的税收也不少，对土地收入依赖相对来说没那么大，真要推动起来，各地通过正常渠道研究征收。从不征税到征税是一个过程，但是我们制度形成本身滞后了，需要补齐短板。

　　为什么现在反对房地产税的声音那么大？因为形成了一个既得利益，几乎所有有房的人，面对政府不征税，政府帮你从农民那儿征地，开发商再高价卖给城里年轻人的时候，这个利益集团太大了。

　　房地产税征收应该“老人老办法，新人新办法”

　　凤凰财经：财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确了按照房屋评估值征收思路，您怎么看？

　　孟晓苏：我原来的意见是按照购置原值征收，我们住房不都是商品房，有房改房、拆迁安置房，按购置原值基本上把原来的拉平了，但是现在看财政部的意见是要按照评估征收。评估会不会让老百姓不好接受？比如有些房子现在值上千万了，按几千万来征有道理，但是按房改房征也有道理。1987年，国务院出台了一个《房地产税法暂行条例》，不过这个针对商业住宅，大概减掉一个20%左右的百分比，再加上土地出让金征收思路。如果房子子女继承了，只要一发生变动，一卖卖两千万，也按购置税征收，只照顾现在“老人”的一代，这样也是一个过渡的方式，这种方式我不好坚持，因为越晚推行，房价增值越高，差异越大，新房可以，老房不好办。中国有话叫老人老办法，新人新办法。至少购置原值对一些非常特殊的房改户、拆迁户是适合的，比如说北京的一个老人，房子现在值一千万，如果按照2%的税率，一年交二十万，一年退休金每月三千块钱，一年四万块钱，肯定是交不上的。

　　税务局有人主张评估，有的需要评估，比如小产权房，新房就是购置原值了，能够证明购置原值的就按购置原值征，照顾一代人。适当的照顾老百姓的既得利益还是必要的，包括老干部、老职工他们本身收入不高，房子是比工资收入更大的利益财产，适当的照顾利用购置原值来进行征税是合理的，这是改革开放成功的经验。这公平不公平呢？可以说不公平，因为住这么好的房子，现在都上千万了，还按原来的价格交税不公平。也可以说公平，因为他交不起。尊重历史和中国的房屋形成不同的情况来考虑征税，不必强求一律都搞评估。

　　租售合理比例各城市不一要培育租赁主体

　　凤凰财经：另外，关于房地产，目前对房地产长效机制的关注度也很高，目前建立购租并举是主要方向，您认为这个方向能让房地产走上健康发展轨道吗？

　　孟晓苏：非常符合。1998年房改方案就主张两种模式，一种企业开发商，一种政府提供廉租房。后来在租的问题上，长期受到一些模糊认识的干扰出现了只售不租，再加上开发企业急于盈利，没有资金买下房子，政府没有足够的政策措施形成租赁业主主体。租赁主体不光有租户，更重要培育业主，通过供给侧的力量呈现。正因为供给侧出了问题，所以房屋租赁比例很少。当然现在提倡供给侧改革不仅多措并举，还要壮大租赁房供给侧的结构。在国外普遍由社会、居民和社会资金提供的租赁房，且占主导，政府主要还是提供保障房保障低收入群体。所以，要培育租赁主体。

　　凤凰财经：您认为租售比例多少合适？

　　孟晓苏：国外有的国家基本上有一些住房拥有力的只有60%，从现在中国城市居民拥有住房的情况看，我觉得不可能有这么多的人把第一套房就作为租赁房，很多可能在有房状态下，还要租房。比如通州有一套，在市中心租一套，在北京租房的人，不一定在家乡没房。

　　现在租赁房也得恶补一段时间，大规模供应租赁房把原来不足的补上，这段时间的比例不是作为未来长期的比例依据。这个比例有多大？我觉得专家们讨论百分比都不科学，各个城市有不同的情况。比如北京本来租房比例就不少，只要明确了原则，并且用一定的政策扶持租赁就能够让租赁市场比过去有更好的发展。

　　未来20年，房价上涨是一个趋势

　　凤凰财经：在这种长效机制的建立背景下，您怎么看未来房价的趋势？很多把房地产比作灰犀牛，您怎么看？

　　被访者：我认为未来房价还是呈上涨趋势，别把北京房价跟美国小城市比，把北京房价和印度大城市比还差一半呢。泡沫问题大家吵了也有20年了，这么多年也没破灭过。大家都认为它是灰犀牛的时候，就不会是灰犀牛了，这些强加到中国房地产头上的问题都没有太多依据。中国的房地产市场发展，带动了中国房改以后的经济发展，未来中国老百姓的住房还没有满足，包括大量的农村居民进城，又需要新的租房，所以不能够把得老年病的判断过早的用在中国20来岁年轻人的身上，中国房产到现在才20多年。从房价来看，虽然说各个城市有点波动，有向下的波动，但是整个来说是上涨的，全国来看是上涨的，我认为在以量的需求为主的中国市场上，房价上涨是一个趋势，只有到以二手房交易为主的市场，相对量供应足够的情况下，像欧美市场才有可能房价涨跌明显的分化，现在不会。

　　凤凰财经：您觉得从量变到二手房交易，中国还需要多少年的时间？

　　孟晓苏：20年。当年我们论断已经被证明了，所以在谈房价的时候，应该想起邓小平说的话，实践是检验真理的标准。我们城镇化率还要从55%一直到升70%左右，还有一定空间，直到75%左右的城镇化率相对缓和的阶段，需求才会稳定。

　　凤凰财经：房地产长效机制五大手段，您认为目前哪个配套的措施亟待建立，或者是核心？

　　孟晓苏：都需要。特别土地供应问题，土地供应是造成了前段时间主要城市大幅上涨的主要因素，供给侧改革要考虑土地改革。最近若干大城市允许农民土地建设用房发展租赁市场，这就是供给侧改革。北京上海不是没有土地，城市建成区远远达不到需要的规模，但有些还是以保留耕地为名限制城市发展，这些大城市如果继续保留耕地的话，得有多大的成本支出耕地，北京缺水要靠南水北调，是不是要用南水北调的水漫灌北京农村的庄稼？如果这些城市继续种粮种菜就会侵犯陕西、辽宁、河北、山东等城市农民的利益。北京上海等大城市不应当用这样的措施限制城市开发。

　　目前房地产调控政策人为地将周期缩小了

　　凤凰财经：您认为，今年中央经济工作会议会如何定调楼市？

　　孟晓苏：这个很难判断，我们从来不猜测，因为现在中央已经明确了三去一降一补，十九大以后又设定了很多新的目标，房地产去库存任务还需要进一步完成，同时中国的经济还需要持续发展，这些都需要房地产继续推动供给侧改革。

　　凤凰财经：那么，未来调控力度会持续吗，会怎么影响房地产发展？

　　孟晓苏：对于当前的调控政策，这些年企业没感觉，老百姓也没感觉，为什么呢？因为正常的经济周期，其实不是人的力量能够改变的，只不过是把房地产的周期人为地缩小了，原来七八年一个周期压缩成三年一个小周期，涨一年，稳两年，再涨一年，再稳两年，从2006年起已经四个周期了，我把它比喻为“跳三步舞的蹦嚓嚓”，这个蹦就是涨一年，嚓嚓就是稳两年。大家去年都卖得很好，也不着急，老百姓也不着急。可见这种短期调控不需要持续，需要的是建立长效机制。