房地产业进入整合时代 市场格局将面临重构

    新一轮深化国企改革加快推进，地产央企重组动作频频；房地产市场进入“白银时代”，特别是“地王”频出，并购更成为房地产企业保持规模经营的重要手段之一。业内专家表示，房地产业正告别野蛮扩张时代，市场格局面临重构，资源整合能力将成为决定企业发展的关键因素。

    地产央企整合步伐加快

    早在2010年，国资委就向78家非主业央企发出“退房令”，只保留16家以“房地产开发与经营”为主业的中央企业，但由于没有时间表和具体实施方案，“退房令”一直进展缓慢。随着新一轮深化国企改革，地产央企整合步伐明显加快。

    7月6日，总部位于广州的保利地产发布公告称，将与中航地产筹划重组整合方案，潜在交易事项中有70个左右是房地产项目，交易体量约占前者净资产的15%。

    保利和中航是目前地产央企整合的一个缩影。今年3月，中海地产宣布收购中信旗下的中信地产和中信泰富的住宅物业组合，交易对价为310亿元，由此获得中信布局于25个城市、总建筑面积为2400万平方米的土地储备。

    在停牌5个月之后，2015年9月，招商局蛇口工业区控股股份有限公司以换股形式吸收合并招商地产再上市。招商蛇口将成为招商局集团的唯一地产上市平台。

    此外，五矿和中冶、中交、鲁能均启动了地产业务整合。

    同策咨询研究部总监张宏伟表示，随着国企改革持续深化，央企间的兼并重组已延展到地产。未来两到三年内，已取得“房地产牌照”的16家地产央企也将面临整合，最后剩余的数量极有可能进一步减少。

    高地价加速房企资源整合

    中原地产统计数据显示，今年上半年，全国共诞生219宗价格超过10亿元的土地。多位上市房企负责人表示，目前热点城市土地价格高企，通过传统招拍挂形式拿地成本太高，而通过并购收购可以快速实现资源整合，从而提升企业的核心竞争力，在热点城市并购远比拍“地王”划算。

    目前，我国约有上万家房地产企业，其中仅上市公司就约200家。记者采访了解到，除了央企层面的房地产业务整合，不少民营房地产企业也在加速整合。

    受困于信贷吃紧和去化压力等困局，越来越多的中小房地产企业经营压力陡升，不得不出让企业项目或变卖股权引进战略投资者以维系运营，而大型房企则以雄厚的资本实力，在保障自身业绩增长的同时，进行战略并购或者入股优质项目。

    7月26日，恒大地产完成了对上市公司嘉凯城的要约收购，将成为控股股东。对恒大而言，此次收购除丰富了其土地储备资源，进一步增加一、二线城市项目数量占比外，还拥有了一个A股融资平台。

    在此前的业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印说，地产行业的发展机遇在于集中度不断提高，房企将在优胜劣汰中分化。

    融创中国控股有限公司董事长孙宏斌表示，由于土地市场火暴，风险加大，融创已停止申请拿地，但不会停止并购。今年5月，融创中国及莱蒙国际联合发布公告称，融创中国以43.9亿元收购莱蒙国际位于河北燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。

    资源正向优势企业集聚

    去年底召开的中央经济工作会议提出，“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。在业内看来，这一举措将有利于促进资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强。

    来自市场机构克尔瑞研究中心数据表明，今年上半年，前100名房企的金额、面积排名门槛双双大幅提升，其中，金额门槛同比增幅均在60%以上，前20名房企的金额门槛同比翻番115%。重组、并收购已大大提升了市场集中度。

    这也表现在市场份额占有上，前100名房企占比上升到44.35%，前50名房企占比达35.44%。特别是销售额突破千亿的房企已达5家，而去年同期仅有一家。

    业内人士表示，随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业格局正面临重构。今年以来，央企地产重组整合加快，地产“巨无霸”指日可待。再从市场机构公布的数据看，近年来，全国房地产行业并购数量及金额均在不断上升，仅2015年前三季度并购案就达176宗，涉及金额1600亿元。

    兰德咨询总裁宋延庆等业内人士认为，房地产业告别野蛮的规模扩张时代后，资源整合能力将成为决定企业发展的关键因素。展望未来，国企间、民企间、国企与民企间整合将成为一种趋势。但随着房地产行业利润逐渐下滑，房地产企业如何确保利润空间仍是未来房企转型面临的最大挑战。(完)