脱欧避险资金流入预期升温 香港楼市预期分化

　　乍暖还寒

　　脱欧避险资金难阻香港楼市下滑

　　英国脱欧后的避险资金会否改变香港楼市走向，影响楼市的关键变量政策与供地去往何处？

　　本刊香港新闻中心 罗正锋

　　香港楼市迎来短暂的回稳时期。

　　《东地产财经周刊》注意到，近期以来，脱欧避险资金流入预期升温，楼市乐观情绪有所回升。不过，地产金融界对香港楼市回暖的分歧仍然巨大，未来楼市走向仍不明朗。

　　脱欧效应

　　半个多月之前的英国脱欧公投，成为香港楼市下行中的一个有利因素。

　　国际投行也对脱欧效应反应积极。大和总研在一份研报中指出，英国公投脱欧对香港楼市影响包括负面及正面，负面因素为环球股市疲弱，以及全球经济增长受到影响，而对香港楼市正面因素为美国延后加息，以及原先流入英国楼市资金可能转投香港。

　　7月以来，香港中原城市领先指数 CCL、香港中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass现出回落迹象。此前，上述三个指数在六月底创出15周新高，重返今年新春前的水平。中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，三大整体指数连升4周后出现调整，这是正常现象。CCL、CCL Mass并没有跌穿6周前的低位，楼价止跌回升格局未变。再者，美国联储局调低2016及2017两年经济增长预测，各国央行持续放水。加上英国脱欧后，资金流入物业市场的趋势愈来愈明显。本地楼市交投畅旺，预期楼价向升，指数有望挑战年内高点。

　　不过，大和也认为，未来数周要密切注意本港楼市沽售情况，如果并无沽压，相信目前二手沽盘数目有限，去年第四季大量二手物业抛售，可能已于今年首季已被消化。此外，香地楼市于过去5个月并未见大量二手盘沽出，如果英国脱欧并未令未来数周增加楼市沽压，反映本地楼价可能转稳。

　　另一个可资佐证的是汇率表现，自六月以来，港币兑美元出现升值态势，而兑人民币升至年内高位。在人民币走低背景下，香港市场有望吸引人民币资金流入。

　　预期分化

　　发展商的优惠也刺激市场回温。近期以来，将军澳等多个区域新盘推出各种优惠举措。比如，有发展商推出了新楼盘首付5%，此后每两个月再付5%，共计20%首付的优惠措施。一些刚需族也有入市迹象。

　　与散客买家相比，大宗交易市场同样较为活跃。戴德梁行此前报告显示，香港第二季市场交投仍算活跃，整季迄今录得49宗每宗为1亿港元以上的大额物业成交，成交额暂录得132.51亿港元。对于豪宅的投资占了总成交量及总成交额超过五成。此外，尽管香港零售市况欠佳，部分商铺物业的价格已有明显回落，现价较高峰水平下跌了三至四成，但商铺物业仍然不乏投资者追捧。

　　另一家机构仲量联行对楼市预期谨慎。该机构在最新发表《2016年上半年土地及物业市场回顾》报告，指出在过去将近一年时间里，香港部分地区住宅地价已下跌幅度超过20%。该行表示，由于在第二季度内地开发商在香港投地的意欲呈现冷却迹象，预期香港地价在下半年将持续下跌，这将为楼价增添下调压力。仲量联行董事总经理兼资本市场部主管曾焕平表示，香港上半年豪宅资本值及租值分别下降1.9%及5%，预期全年下跌5%至10%；中小型住宅上半年资本值跌6.4%，预期全年跌10%至15%。他指出，元朗及荃湾在未来12个月有大量住宅新供应，楼价下调压力最大。

　　政策变量

　　香港楼市表现不佳，与政策密不可分。

　　曾焕平表示，今年上半年香港楼市成交量按年跌38.3%至3320宗，他认为这是特区政府严格限制按揭成数所致，导致二手物业难承造按揭，远远跑输新盘。他同时指出，限制使得开发商迫不得已推出高成数按揭及各种税务优惠以维持销量，但这些优惠支出也会在楼价反映，因此，即使开发商新项目售价定价没有出现大变，实际已经变相降价，并在投地的时候会以较低价入标，这是造成最近8幅新批出的政府土地中，有5幅都以市场预期下限推出的主要原因。

　　此外， 2016年年初港股延续跌势，加上业内人士作出美国年内持续加息的预测，令香港楼市风声鹤唳，股市楼市双双下跌，楼市成交量减半。不过，对于未来的政策走向，机构也有较大分歧。

　　事实上，近期按揭业务仍未放开，大多为实力开发商所为。曾焕平认为，如果不是受到相关政策的影响，开发商也绝不会染指按揭业务，因为发展商更倾向于资金尽快回笼，而不是与业主的按揭“长相厮守”。他预期，开发商提供高成数按揭不会成为市场趋势，因为只有财务实力丰厚的发展商才能提供按揭，若中小型发展商无法跟随，只能割价求售。

　　不过，也有不愿具名的分析人士认为，脱欧资金流入不足以改变楼市走向，关键仍在政策。如果香港经济持续下行，政策有可能发生改变。

　　稍早之前，发展局局长陈茂波公布新一季卖地计划，将推出7幅住宅地皮，涉及4，760个单位，分别来自元朗、毕架山、沙田、启德、观塘及屯门。香港市建局将推出一项位于深水埗九龙道的项目，为80个单位。陈茂波表示今个财政年度目标推出1.8万个单位，半年目标9000个，现时按计划推出的单位比目标高出6.5%。