房地产资产证券化发展将再提速

　　房地产开发企业似乎变得更有底气。根据国家统计局近期公布的数据，今年1至2月，全国房地产开发投资增速比去年全年提高两个百分点。这也是时隔两年后，房地产开发投资增速首次回升。

　　除销售市场的回温外，融资困境的破题或许是房地产企业更有底气的原因之一。

　　“房地产企业正在以资产融资克服银行贷款的局限性。”联合信用评级有限公司（以下简称“联合评级”）总经理张志军向记者表示，“作为融资手段之一，近两年房地产资产证券化的发展可以用‘火爆’来形容，它大大提高了资金周转速度。”

　　发展将再提速

　　2015年6月，万科联手鹏华基金发布了首只国内商业写字楼物业费收入的公募房地产投资信托基金（REITs）；同年7月，世茂房地产推出的“博时资本—世茂天成物业资产支持专项计划”在上交所获批，发行总额15.1亿元；又是在这一年的11月，“汇添富资本—世茂购房尾款资产支持专项计划”在上海证券交易所成功挂牌，这也是国内首单购房尾款资产证券化项目。

　　据万德数据统计，仅在2015年，我国房地产资产证券化项目的市场存量便已达13只。张志军表示，从2016年一季度的市场发行情况来看，房地产资产证券化或实现井喷式增长。

　　一些业内人士判断，在当前房地产“去库存”成为主基调的市场环境下，政府和市场还将进一步助推房地产资产证券化的发展。2014年9月，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中便明确提出，积极稳妥开展房地产投资信托基金试点工作。

　　中国资产证券化研究院院长林华认为，以REITs为例，其通过吸引大众资金流入房地产行业，改变地产业主要依靠银行贷款和债市融资的现状，有利于去库存、去杠杆、降成本，有助于化解房地产金融风险，推动房地产供给侧结构性改革。

　　从目前情况来看，我国房地产证券化市场已进行了一些尝试。张志军介绍，根据形式不同，房地产资产证券化产品大致可以分为标准REITs产品、准REITs（类REITs）、住房抵押类贷款支持证券以及涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券。

　　就在今年年初，证监会全国证券期货监管工作会议报告特别提出，“研究推出房地产投资信托基金”。对此，林华认为，可以预见，REITs即将迎来蓬勃发展的春天。

　　REITs成房企融资新渠道

　　根据联合评级近期发布的《2015年中国房地产行业研究报告》，2015年全年我国房地产开发资金来源合计为12.52万亿元，其中自筹资金约为40%；国内贷款主要为银行贷款，占比仅为16%；定金、预收款以及个人按揭贷款占比达44%。

　　联合评级工商评级二部总经理刘晓亮评价说，去年银行对房地产开发项目的融资增速已开始放缓。

　　部分房企已找到融资出路。据记者了解，目前大量以持有型物业为投资标的的地产私募基金成功发行备案，其具备类REITs的属性。

　　那么REITs将发挥什么作用？

　　清华大学金融研究院研究员郭杰群认为，由于商业地产自身的流动性极弱，经营现金流的提升又需要时间，因此必须考虑轻资产模式。因此，金融创新显得尤为迫切。

　　根据定义，REITs是资本市场与房地产市场有效融合的产物，它是通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，投资于能产生稳定现金流的不动产，在有效降低风险的同时将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资者，为投资者提供长期稳定的投资收益。

　　中城投资CEO路林强调，不能把行情当作能力，REITs的核心在于流动性，流动性首先来自于经营性现金流，而经营性现金流关键要看经营者、运营商或业主。

　　高和资本执行合伙人周以升表示，从规模上来讲，商业物业是极其重要的一个基础资产类别，然而从现状来看，商业地产融资和流动性的工具是非常有限的，但这也说明了中国商业物业资产证券化的巨大发展空间；商业物业资产证券化未来可以尝试的途径包括权益类证券化和和债项证券化，在当前权益类REITs受限的市场背景下，孵化型的私募REITs可以作为一个过渡选择。

　　发展仍存难题

　　已经形成共识的是，当下房地产行业面临较大的融资困境，虽然春节之后一线城市房价又开始新一轮的加速快跑，但二三线城市还是面临周期性压力。尤其值得注意的是，目前房地产证券化市场整体规模较小，类REITS产品可复制性不强、操作难度较大。其中主要的障碍包括相关法律法规的制约、相关税收制度的缺乏、土地制度引发的物权风险以及租金回报率不稳定等因素。

　　以REITs为例，林华认为，REITs的推广还面临着法律、税收等方面的问题和障碍。

　　一些业内人士对此也表示赞同，目前我国房地产税负较高，仅在经营环节，税收约占租金的30%，同时，若以公募基金形式设立REITs，由于投资范围的扩大，其税收问题也需要进一步明确。

　　“刚性兑付对资产证券化的推广造成了严重阻碍。”郭杰群认为，资产证券化本身是通过对资产现金流结构化的设计和信用增强的措施，设计出风险与收益搭配的产品。

　　郭杰群告诉记者，而在刚性兑付情况下，投资人可以去买一些高回报的产品，但是仍然享受较低的风险。这使得投资人对低风险低回报的证券缺乏兴趣，这不利于资产证券化市场的扩大。