港府施政报告撑铁路大发展 港铁可追买收息？

    施政报告成为全城热话，行政长官林郑力推北部大开发，港铁（SEHK：66）有望成为大赢家。

    报告推北部铁路延伸

    今次施政报告最触目的一点莫过于“北部都会区”的发展计划，报告亦明确建议铁路成为都会区的运输系统主要骨干，相关铁路发展计划包括连接洪水桥及厦村至深圳前海的港深西部铁路，现正规划中的北环线延线驳入落马洲河套地区及新皇岗口岸。报告又提出在现有罗湖站及上水站之间增设新铁路站，以释放邻近地区的发展潜力。

    “铁路加物业”再成亮点

    铁路网络延伸为港铁所带来的最大价值并不在于客运基础扩大，而是港铁开发铁路项目所换来的物业发展权。

    铁路加物业模式下，港铁兴建及营运铁路项目可获取车站上盖的物业发展权，港铁便可其他发展商合作发展大型私楼项目，早前成为楼市焦点的黄竹坑项目“港岛南岸”便是例子之一，这些发展项目不但可为港铁带来物业销售收入，更可带来经常性收入，包括住宅项目的管理收入及综合项目的零售商场的租金收入，刚才提到的“港岛南岸”便包括了港岛南最大的商场“THE SOUTHSIDE”。

    卖楼收租质素更高

    其实港铁的“铁路加物业”模式已执行多年，业务重心已逐渐由客运业务转为物业业务，而后者的盈利质素亦较高。

    近一两年，港铁先面临社运冲击，之后又有肺炎疫情重挫线下营运，客运业务录得了罕见的业绩大倒退。在2021年上半年，香港客运业务便录得了近23亿元息税前亏损，但整体业绩仍有近41亿元基本盈利，这是因为港铁多年来建立的租赁组合带来了高质素的租赁收入，期内香港物业租赁及管理业务便带来了近21亿元息税前利润，抵消了香港客运业务的大部分亏损，而同期更有逾30亿元物业发展利润入帐。

    由此可见，物业业务对港铁有着相当重大的贡献，而今次施政报告提出的焦点发展计划有望进一步提升港铁的“铁路加物业”模式的潜力。

    结语

    今次施政报告提出“北部都会区”概念，而铁路网络更有望成为核心基建，若然计划付诸实行，港铁有望藉铁路网站扩张大举扩大物业组合，增加长线经常性收入水平，财息兼收的潜力吸引。