自贸区加速扩容 楼市迎来利好

　　■本报记者 周雪松

　　刚刚过去的9月份，国务院公布了北京、湖南、安徽三个自贸试验区总体方案和浙江自贸区扩展区域方案。至此，中国自贸区数量增至21个，已构建由点到面、辐射全国的自贸区网络，并形成全国性整体开放格局。

　　“自贸区扩容步伐进一步加快，将利好国内国际双循环的新发展格局。其中，北京自贸区的重要性显得尤为突出。”日前，全球房地产服务商——第一太平戴维斯华北区负责人对中国经济时报记者表示。

　　第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)表示，北京自由贸易试验区将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，以上目标与举措无疑将利好首都经济发展，而商业地产作为第三产业的重要载体，在自贸区政策红利的全面刺激下，有望迎来新一轮的发展契机。

　　第一太平戴维斯研报显示，第三季度，北京写字楼市场空置率继续走高，目前处于15%的高位。受多重因素影响，北京甲级写字楼平均租金在三季度已下滑至每月每平方米354.8元，平均租金指数环比、同比分别下降1.3%、3.5%。预计在第四季度，北京写字楼市场将迎来大体量供应入市，市场承压与日俱增。

　　第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想告诉记者，北京写字楼空置率可能进一步上升，年底可能达到18%，甚至可能逼近20%。不过，北京自贸区建设将给写字楼市场带来利好。从中长期来看，北京写字楼市场仍然看好。

　　自2013年上海成立自贸区以来，至2020年9月，中国已有21个自贸区。李想表示，写字楼市场发展受到多重因素冲击，已由上行周期过渡至下行周期，北京空置率已连续7个季度下滑。今年如此，明年也可能不太乐观。但北京自贸区建设将创造一系列新兴行业机遇与租赁需求，有望为北京写字楼的未来发展注入新活力。

　　2020年第三季度，北京新房市场基本摆脱了疫情干扰，保持供需有序态势，其中一手商品住宅成交面积为154.08万平方米，环比、同比分别上升33.5%、11.1%。总体来看，第三季度，北京房地产市场正逢后疫情时代第一个“金九银十”销售旺季，开发商除了推盘之外，预计将以优惠或打折房源为营销手段，大力度进行促销，积极去化库存、加速销售回款，以减轻自身的销售及库存压力。

　　易居企业集团CEO丁祖昱对本报记者表示，2020年前三季度，非住宅市场压力大，住宅市场一季度下降明显，二季度复苏迅速，而在非住宅市场，疫情带来的压力将可能持续数年。未来三年，办公市场一线城市供应量将持续增加。商业受疫情影响最大，重点城市商业出租率和租金双降。

　　今年前三季度，全国商业办公总供应约5280万平方米，成交约4080万平方米，同比分别下降24%和23%，其中办公供应2187万平方米，成交1656万平方米，同比下降22%和23%。一线城市中，上海供应与成交最高，前三季度供应约95万平方米，成交约73万平方米。

　　根据易居对样本房企运营收入梳理发现，在疫情冲击下，70%的样本房企运营收入出现下滑。所幸的是，在整体市场承压之下，核心城市的优质资产以其韧性在市场上具有竞争力。

　　在资产证券化方面，截至前三季度，房企新申请资产证券化项目规模达2718亿元，超过2019年全年新增规模，对持有优质存量资产的房企来说，资产证券化已成为融资的重要来源。在行业增速放缓、企业竞争加剧的情况下，头部房企的优势仍明显。

　　专家认为，从全国来看，虽然各个自贸区定位不同，各有侧重和特色，但和北京自贸区一样，将推动当地相关产业发展，对楼市持续发展提供一定的支撑，尤其是本身位于自贸区或在自贸区附近的楼盘，将率先受益。