房地产：最坏的时候已经过去

    两地地产板块昨日都强劲反弹,主要的激励因素来自于两会上官员对房地产调控政策态度的变化。

    住建部副部长齐骥表示,今后将对房地产实施“双向调控”,所谓双向调控亦可称分类指导,即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市(库存周期超过12 个月),要控制供地和供应结构。而就在此前一天,国务院总理李克强在两会开幕的政府工作报告中,对于房地产政策的描述同样引用了‘要针对不同城市情况分类调控’,这与此前一味强调坚定不移的实施房地产调控政策已出现了明显的变化。

    自2011年3月起全国有约四十个大中型城市开始执行房地产限购政策,齐骥的讲话中仅强调一线城市限购政策不能退,但对其他城市是否仍需严格继续执行限购没有提及,这给了市场政策放松的期望。我们认为,虽然限购政策的放开不可能是很快的事情,但政策制定者态度的微妙变化,已然向市场表明其对于房地产市场的托底心态,因此在我们看来前期市场对于行业资金链断裂、房价崩盘的恐慌是过度的。短期来看紧张的按揭贷款仍然是影响行业基本面的最主要因素,我们认为若其对于房屋销售的负面影响更大程度的显现出来,政府会通过更加有力的窗口指导去督促银行支持自住买家的贷款需求,从而保证市场的平稳。我们更加认为,适度的流动性收缩将有助于缓解房价、地价的上涨压力以及房地产市场的调控压力。

    最坏的时候已经过去,虽然反弹的过程仍将波动。投资者对于板块的信心恢复需要时间,这同时也取决于未来房屋销售的复苏程度。但我们认为,政策的表态,意味着板块表现最差的时候已经过去。目前的板块估值(50%净资产值折价,0.8倍14年PB,5.0倍14年PE)在没有流动性风险的情况下,已具备足够的安全边际。政策放松的预期、销售的季节性回暖,以及即将到来的良好的财报数据都将成为催化剂。近期的大幅下挫给领军房企如世茂(买入)、碧桂园(买入)、中海外(增持)和华润(增持)提供了较好的重新入场时机。至于业绩展望尚不明确,财务数据并不理想的恒大,恒盛,雅居乐,远洋和龙湖,我们依然保持谨慎。（申银万国）