地产持续出险 行业重塑看好龙头房企

    10月16日，中共举行二shi大，市场及社会都在观望静候中国最高层领导的最新政策风向，是否有更多刺激经济，稳定市场的政策出台。

    地产行业去年受疫情影响叠加严厉的监管政策影响，市场加速出清，连环效应显现。地产股在二级市场的估值快速下降，甚至过低。

    笔者认为，地产行业仍然是中国经济的支柱性产业，以十八万亿的体量作为中国经济的重要支撑。就中国国情来看，中国居民相当大一部分家庭资产为房屋，这意味着房地产并非单纯的商品，还联系着民生与众多产业。如若中共要寻求经济发展、社会安定，稳住地产是必不可少的任务。

    二零二二年以来，中国政府频繁发布地产利好政策，从信贷到需求，刺激行业复苏。上个月底，国家财政部发布通知，对一年内住房先卖再买家庭给予个人所得税退税优惠；人民银行亦宣布自2022年10月1日起，下调首套住房公积金贷款利率15个基点，5年以下和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%，二套利率政策不变。此次下调为15年8月以来第一次下调，目前首套公积金贷款利率为历史最低点，促进市场购房需求进一步释放。同时，中国政府要求国有大型银行在今年最后四个月里为房地产行业提供至少6000亿人币的贷款，为房企「输血」。

    笔者相信，促进内地房地产市场平稳健康发展的政策正在合力形成。如果供、需两端政策持续加码，销售有望逐渐筑底、缓慢复苏，按年跌幅受益于基数走低收窄更快，其中需求侧，截至9月，32个超高/高能级城市中仍有超2/3的城市最低首付比例高于上一轮周期最低水平；供给侧仍须关注围绕改善企业融资环境等信用修复政策，中期维度上看，此类措施也有助于提前缓解重点城市潜在供需缺口。

    近期伴随行业供需两端政策逐步加码，行业基本面有望于本季度逐步筑底、缓慢复苏；在企业层面，财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企将率先进入规模扩张和稳健扩表的良性循环。

    今年5月，碧桂园(02007.HK)成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范民营房企，成功发行5亿元公司债，公司迄今为止在偿债记录方面没有出现问题。9月16日，公司又成功发行15亿元全额担保中期票据，票面利率低至3.2%，认购达2.86倍。近日集团股东购买债券合计5,907,200张，累计购买金额3.25亿元，令市场对公司资金流更有信心。

    自房地产进入严厉的监管时期以来，地产房企因较高的债务量而面临流动性紧张的问题，特别是民营房企在融资方面较之国有控股的房企处于弱势，因此地产投资偏好开始更为关注国企。但笔者认为，民营地产并非全部丧失了投资价值，民营地产估值较之国企更为低，若是能够发现优质的民营房企，仍有很大的投资机会。

    整体来看，碧桂园(02007.HK)作为地产行业的龙头，从去年下半年就开始调整了投资策略和投资强度。根据中期业绩披露，碧桂园2022上半年权益合约销售额为1851亿元，权益销售回款率为92%，项目去化进度在严峻的市场环境下较为理想。

    该公司在一线到五线城市均衡布局的宏观策略下，根据市场机会向着确定性的市场进行配置。建议投资者可留意碧桂园(02007.HK)，适逢低位吸纳。同时，碧桂园中期披露有息债务为2937亿元，较上年底下降7.6%，未来如何持续减轻债务体量仍需要投资者关注。

    (撰文 : Vantage客席分析师李慧芬)(本人并没持有以上股票)