监管层酝酿非上市房企发公司债 救市意图明确(4)

　　长江实业欲放缓内地扩张步伐：楼市进入下降通道

　　新鸿基和长江实业欲放缓内地扩张步伐

　　在九龙仓准备在内地“补仓”的同时，新鸿基地产与长江实业高管却不约而同地表示，未来将放缓在内地的拓展步伐，专心发展现有项目。

　　与内地楼市低迷不同，香港楼市出乎意料地“V型”反转，令香港房企纷纷收获靓丽成绩单。上周五(9月12日)，香港房企巨头新鸿基地产发展有限公司(00016，HK；以下简称新鸿基地产)公布了截至6月底的2013/2014财年业绩，报告期内公司实现营业收入为751亿港元，较去年同期大幅上升39.61%，全年盈利为335.2亿港元，较去年同期下降16.9%。但除去投资物业公平值变动影响后，全年核心盈利为214.15亿港元，比去年同期上升15%。

　　《每日经济新闻》记者发现，新鸿基地产靓丽的业绩背后更多是依赖香港地区的销售带动，由于内地物业销售收入同比下滑近三成，导致新鸿基地产未能完成280亿港元的全年销售目标。另一大巨头长江实业上半年内地物业销售收入更是出现腰斩。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，香港楼市受到发达国家流动性宽松的影响，房价已创出历史新高，预计中短期内会继续保持强势，但内地楼市受到信贷收紧影响进入下降通道，顺势而为是两巨头调整布局的主要原因。

　　物业销售“内地冷香港热”

　　根据新鸿基地产发布的财报，公司全年合约销售金额为277.78亿港元，完成全年280亿港元销售目标的99.2%，其中来自物业销售为105.11亿港元，同比上升46.2%

　　其中，香港区域的合约销售金额为205.9亿港元，高于目标预期的190亿港元，收入主要来自九龙站天玺、屯门珑门2期、元朗尔峦、粉岭珑山一号、坚尼地城ImperialKennedy，以及青龙头的海泷珀。

　　新鸿基地产副董事总经理雷霆表示，今年前8个月香港楼市活跃不少，买家入市意愿强。由于目前按揭利率低企，人均收入和租金上升，市场需求旺盛，因此决定把下一个财政年度的销售目标上调至320亿港元，同比增长14.3%。

　　与香港区域靓丽的销售业绩相比，新鸿基地产内地的物业销售收入仅为71.29亿港元，仅完成90亿港元销售目标的79%，较2012/2013财年100亿港元的销售额下降近30%。

　　新鸿基地产联席主席兼董事总经理郭炳江表示，虽然内地楼市在2013年获得强劲增长，但受到银行贷款收紧的影响，成交出现明显下滑，二、三线城市房价更是出现走弱的迹象，是导致公司内地销售收入不如预期的主要原因。

　　香港与内地物业销售同样呈现“冰火两重天”的还有另一家巨头长江实业。长江实业执行董事赵国雄在接受香港媒体采访时透露，长江实业今年前8个月在香港的合约销售金额已经达到近200亿港元，是公司2013年香港物业销售额47.7亿港元的4倍。但长江实业上半年在内地的物业销售金额仅为30.75亿港元，较去年同期销售额的67.96亿港元下降54.8%。

　　未来投资偏重香港

　　上述两大房企物业销售出现“冷热不均”的现象，与香港和内地楼市呈现的背离不无关系。

　　自今年初出现一波降价探底后，香港楼市演绎了一场精彩的绝地反攻。香港差饷物业估价署最新发布的报告显示，7月份香港住宅售价指数报255.6点，按月升2.2%，房价创有纪录以来的新高。同时，反映香港二手房价走势的中原城市领先指数(CCL)在今年4月份下跌至117点的低位后，自5月份起该指数直线上升。截至9月12日，中原城市领先指数收报于126.14点，突破2013年3月创下的123.66高位，创历史新高。

　　但与之相反的是，内地楼市下行趋势愈加明显。根据国家统计局公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，在新建商品住宅方面，70个大中城市中价格环比下降的城市高达64个，持平的城市有4个，上涨的城市仅有2个。

　　面对市场突如其来的变化，《每日经济新闻》记者注意到，新鸿基地产与长江实业对内地楼市的态度渐趋谨慎。郭炳江坦言，由于公司于去年9月斥资271.7亿元人民币拿下的上海徐家汇(11.23, 0.13, 1.17%)地块需要数年时间消化，内地一线城市地价也未有大跌迹象，集团对香港楼市有信心，预计日后土地投资在香港的比重较大。

　　赵国雄也表示，内地楼市存在成本上涨、库存累积及政策等不确定性因素，因此长江实业短期内将采取谨慎的投资态度，并对感兴趣的物业作出更严谨的评估。

　　“香港与内地楼市呈现背离的走势，与市场面临的流动性环境差异不无关系”，黄立冲告诉记者，内地楼市受到信贷紧缩的影响，尤其是银行收紧按揭贷款导致市场成交疲弱，但香港自下半年起受到外围热钱的冲击，迫使香港金管局在7月向外汇市场注资651亿港元，充裕的流动性为香港楼市止跌回升提供了足够动力。

　　在黄立冲看来，虽然香港房价已较高，但支持其进一步攀升的利好因素仍然存在：首先，欧洲刚于9月份推出量化宽松政策，香港作为内地资金流动的中转站，在未来一段时间内仍将面临热钱冲击的压力；其次，充裕的流动性导致按揭利率仍处于低位，由于香港房屋按揭利率仅为2.5%，低于约3%的平均租金回报率，这会对楼价带来支撑作用，此外内地居民赴港置业的需求依然存在。在综合因素影响下，香港楼市在中短期内仍将维持强势。

　　与之相对，世联行最新发布的研究报告显示，8月份以来由于内地宏观经济数据表现不佳，在预期经济回落的情况下，资金的风险偏好明显下降，长短期国债收益率均有所上行，这显示当前资金面仍然偏紧，也意味着本轮房地产市场的调整时间可能要长于预期。

　　(每日经济新闻 区家彦)