楼市进入翻盘前夜 深圳调控升级到“不许涨”

　　下行趋势日渐明显 楼市进入“翻盘前夜”

　　国家统计局日前发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与上月相比这些城市中新房价格出现下降的有12个，持平的有14个。上半年，中央各部委及各地方政府纷纷出台一系列"限购"和"限贷"政策，调控政策正在逐步升级，持续从严从紧。分析机构及业界相关人士预测，在房价调控目标尚未达成的背景下，未来政策难言放松，而整个房地产市场则已经进入变盘前夜。在限购令等多重政策影响下，近期各地住宅市场持续走低，楼市下行趋势日渐明显，下半年全国房价全面下降似成定局。

　　楼市　下行趋势明显

　　数据显示，6月份新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。其中，6月份同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。

　　在二手住宅市场中，与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有19个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有36个。与去年同月相比，70个大中城市中二手住宅市场价格出现下降的城市有5个，比5月份增加了1个。整个6月份，涨幅出现回落的城市有24个。

　　另外，记者从中原集团研究中心了解到，2011上半年四大城市一二手住宅成交量同比下跌13%。在成交量普遍下滑的同时，一二手住宅比重亦发生明显的变化，今年上半年北京、广州和深圳二手住宅所占比重较去年上半年下降4至8个百分点。

　　中原集团研究中心分析称，"各地住宅成交量的变化差异与各地限购细则政策、执行尺度紧密相关。部分一线城市及二线中的发达城市，由于其投资性和外地购房比例相对较高，加之限购和限贷政策执行较为严格，有些甚至严于国家标准，因此市场成交萎缩尤为明显。"

　　具体表现在，"今年各地实施严格限购后，二手房成交量出现连续低位。新房市场，由于开发商逐步加大降价促销力度，以价补量现象越来越多。"

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉记者，"一线城市执行限购政策后，楼市上涨幅度目前整体趋稳。可以肯定的是下半年房价将会回落，且有很大下行空间。"

　　市场最新资料显示，深圳市一些二手房放盘报价当前出现2%至10%不等的减幅。一位当地分析人士指出，深圳的二手房市场目前正处于观望期，成交低迷才刚刚开头，"预计下半年深圳二手房整体价格水平将有10%左右的下跌。"

　　另外，北京住宅市场中以往较为活跃的通州地区，近期已经接连出现降价超过万元的楼盘项目。根据北京中原地产近期统计，去年10月以来，通州新增住宅供应8525套，目前签约率仅22%，为全市最低。当前通州楼市整体陷入低迷状态，不时有项目以特价房等形式开始降价。

　　北京房协公布的数据同样显示，北京市上半年新建普通住房成交价为13948元，比去年降低6.1%，新建普通商品住房成交均价18297元，与去年持平。此外，上半年98.1%在售项目价格下降或持平，6月新建商品住房成交均价20664元，环比下降7%。

　　全国房地产经理人联盟常务理事陈俊告诉记者，"北、上、深、广等一线城市作为此前调控的重点地区，房价涨幅已经出现明显下降。其他地区尽管仍有不同程度上涨，但总体幅度不大，总体而言房价只可能回落。"

　　土地　地价环比增速趋缓

　　几乎与国家统计局同步，国土资源部下属中国土地勘测规划院在同一天发布《2011年第二季度全国主要城市地价监测分析报告》。

　　报告称，在今年一季度的监测中，由于宏观经济、市场预期、通胀因素及楼市调控政策持续推进等综合作用，今年二季度商品住房交易量下降，交易价格有所松动。受此影响，各用途地价增速较上一季度均有所放缓。全国商业、居住、工业地价环比增幅分别为2.77%、2.17%、1.13%，较上一季度分别下降了0.56、0.27和0.30个百分点。

　　在全国主要受监测城市中，超过六成城市综合地价环比增速较上一季度有所放缓，涨幅超过5.0%的城市仅有两个。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海全国三大区域综合地价环比增速均呈回落态势。其中南北两大热点城市北京、杭州居住地价降幅分别为0.58%和0.53%。而居住地价变化与综合地价状况基本保持了一致。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉记者，"相比以往数据，二季度全国主要城市地价之所以成交价格增速趋缓，是因为地价与房价向来联系紧密且相互作用。而二季度房价可以从统计局的数据中体现出来。"

　　分析人士指出，根据全国城市地价动态监测组数据，上半年持续收紧的调控政策是迫使地价涨幅回调的主要因素。预计下半年，随着紧缩性政策细化和新一轮限购令落实、货币信贷常态回归，各主要城市居住地价将总体趋稳。

　　陈俊告诉记者，"地价的下滑依然是调控力度使然，凡是房价趋稳的城市，地价涨幅均出现不同程度下跌。而目前地价上涨幅度较大的主要集中于二三线城市，这些地区当前正处于大规模的城市化建设过程当中。一旦调控政策深入影响到当地的城市化进程，地价涨幅也将随之回落。"

　　调控　未来持续从紧从严

　　陈俊称，"房价和地价的走势受当前调控政策影响巨大，但调控效果则最终取决于当地政府的执行力度和来自上层的监管力度。未来房价下行已成定局，但具体下降幅度则需要对未来政策落实情况进一步观察。"

　　伴随国务院新一轮调控政策"国八条"的实施，半年间，各部委和地方政府积极跟进，先后出台了一系列细化的调控政策和配套政策。央行今年以来连续6次提高存款准备金率，并接连几次加息，5年以上人民币贷款基准利率已经超过7%。

　　另一方面，近期国家部委连续在各种场合强调，房地产调控绝不能放松。刚刚出台的"国五条"要求针对部分房价上涨扩快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　限购和连续加息对楼市影响明显，市场成交量迅速下滑，普通购房者也开始期待房价出现更明显的下降。根据中原地产对22个城市的调研数据显示，在各地实施限购前后，有15个城市外地购房者比重均有下滑。其中，北京、厦门、福州、杭州的外地购房者分别由限购前的40%、70%、50%、50%降为25%、40%、10%和30%。

　　中原集团研究董事程澐博士指出，"下半年在房价调控目标尚未达成的背景下，调控政策不会放松。如此背景下，开发商选择量价交换将是大势所趋。"

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖同样表示，"严厉的楼市宏观调控，使得北京、上海、广州、深圳、天津、南京等等许多严格实施'限购'的一二线城市的房价过快上涨的势头得到了有效遏制，而且房价明显进入了下降通道。随着商品住宅库存压力越来越大，开发商资金链越来越紧张，下半年的新增供应不断增加，各项目之间的销售竞争压力会促使越来越多的项目加入打折促销的行列，受此影响，项目周边二手住宅的价位也将随之回落。"

　　胡景晖进一步分析称，"下半年，全国实施'限购'的城市将达到百个左右，房地产市场上的投资投机需求将受到进一步挤压，随着全国范围内'限购'政策的深入执行，下半年全国房价将出现普遍下降。"