存量按揭利率调整的三个关键问题：如何调整？对银行影响几何？对

    8月31日，人民银行和国家金融监管总局联合发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确了降低存量首套住房贷款利率的基本条件、适用范围及调整方式等内容。当天，农业银行、建设银行等机构就发布公告表示，将抓紧制定具体操作细则，市场也展开热烈的讨论，我们认为围绕这一话题，有三个关键问题需要厘清。

    ▍问题一：存量按揭利率如何调整？

    按揭利率调整的适用对象包括两类贷款，配合“认房不认贷”，将进一步扩大利率调整的适用范围。调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，避免借款人将利率风险转嫁给银行；考虑到新发个人住房按揭贷款利率自2011 年后经常高于贷款基准利率，预计至少过半的存量按揭贷款会出现不同程度的调降。借款人降低存量首套房贷利率，存在两种路径，借款人可主动申请降低房贷利率，但不排除后续银行批量办理。

    ▍问题二：存量按揭利率调整对银行影响几何？

    提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，对于银行而言，下调存量房贷利率有利于缓解提前还贷问题，留存优质客户。但目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间，如果存量按揭贷款平均下调80bps，商业银行息差可能下滑6-9bps。本轮调降存款利率对商业银行平均存款成本节约幅度大约在4-6bps，难以完全抵消贷款利率调整的冲击，因此我们认为本轮存款利率调整并非终点，后续仍可能继续下调存款利率，推动存款利率市场化。

    ▍问题三：存量按揭利率调整对消费的提振效果如何？

    存量按揭利率调降还有助于降低居民部门的负债压力，为扩大消费提供了基础，从需求端为经济修复提供进一步的支持。我们测算每户贷款每年减少5000元利息支出，将可以带动3000-3500元的消费支出，而全社会消费有望增加1200-1400亿元，对应0.10-0.12个百分点的名义GDP增速。

    ▍后市展望：

    近期地产利好政策的频繁出台对债市形成一定压力，长债利率回升至2.6%的关键点位之上，预计短期宽地产预期、股债跷跷板等因素对债市扰动仍将持续，但后续若政策出尽而基本面修复难以超预期，叠加货币政策维持宽松、银行体系持续控制负债成本、储蓄资金流向理财等低波稳健的理财产品，中期视角下长债利率可能仍有下行的空间。

    ▍风险因素：

    货币政策不及预期；经济修复不及预期；文中相关测算存在较大误差等。