近七成融资额用于收并购 物企规模比拼进入“白热化”阶段

　　“截至目前，港股主板40家物业服务企业共融资近千亿元。其中用于收并购及战略投资的资金占比为60%~70%。”

　　近日，在2021中国物业服务百强企业研究成果发布会上，中指研究院物业百强研究负责人牛晓娟给出了上述数据。

　　根据中指研究院《2021中国物业服务百强企业研究报告》(以下简称“《报告》”)统计，2020年百强物企市场份额上升至49.71%，较上年增加6.10个百分点。

　　其中，TOP10企业管理面积均值2.64亿平方米，同比增长27.57%。“TOP10企业的市场占有率非常有希望在2025年的时候突破三成。”牛晓娟表示，强者恒强态势已非常显著。

　　高速扩张期

　　据上述《报告》统计，2020年，百强物企管理项目数量均值为244个，同比增长15.09%；管理面积均值达4878.72万平方米，同比增速达14.02%。

　　相比于增速放缓的房地产开发行业，目前物业管理行业仍处于高速扩张期，业绩规模成为现阶段物企市值的主要推手。

　　在扩张规模的方式上，多数物企首先依托房企母公司，使得管理面积的增长得到有效保障。其次，百强物企进驻母公司开发项目后，借助优质服务、专业管理及高效运营，不断累积良好的品牌口碑，通过标杆项目“以点扩面”，为挖掘本土存量市场奠定良好基础。这也是资本市场更青睐背靠强劲房企的物企的重要原因，如2020年碧桂园服务合约面积为8.21亿平方米，为上市物企中最高，其市值也是最高。

　　除了住宅业态外，百强企业利用母公司与政府、国企之间的紧密联系，成立合资合作平台或项目层面的合资公司，协助获取政府类、公建类的项目以及城市服务项目，同时也有助于规避并购整合的高对价问题。如央企中国能建葛洲坝地产旗下物业公司葛洲坝物业依托母公司资源优势，获取了城市综合体、旅游地产、高端写字楼、教育园区、工业园等多种非住宅业态。

　　另一个规模扩张的手段是市场化拓展。从2020年新上市物业服务企业募集资金用途来看，用于收并购及战略投资的资金占比呈扩大趋势，比例较之前上市企业的50%~60%提高至60%~70%，这将进一步加剧行业集中度。

　　据了解，多数物管企业在上市前后都进行了一定规模的收并购。一种是物业服务企业间的并购，且超大并购案频发，“大鱼吃大鱼”趋势明显。另一种是围绕上下游产业链开启并购，挖掘垂直领域潜力，开拓增值业务，打造服务闭环。这些并购已经不再局限于大型企业，中小型企业也开始主动出击。

　　据统计，2020年，百强物企新增管理面积中超过五成来源于市场化拓展，其中，并购和通过项目竞标的增长贡献各半，外拓成效明显。多家企业如旭辉永升服务、新城悦服务、建业新生活等，都因此从过往的几千万平方米迅速破亿，实现跨越式增长。

　　截至目前，16家上市物企2020年的管理规模超过1亿平方米，碧桂园服务、保利物业、雅生活集团、恒大物业、彩生活在管面积超过3亿平方米，13家企业管理面积位于3000万平方米至1亿平方米之间。

　　市场竞争逐渐进入白热化阶段，对于许多中小物企而言，扩张规模更是迫在眉睫。据新力服务(控股)有限公司董事长闭涛透露：“目前有大量的市场化招投标项目，很多中小企业在拼死一搏的情况下，价格战成了唯一的选择，行业利润也在不断拉低。”