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冠君产业信托(SEHK:2778)是本地消费热点朗豪坊的业主,最新业绩依然受疫情拖累,但消费劵落实有望带来转机,收息投资者可买未? 零售租金下行压力大 疫情当下,线下零售及餐饮业受挫,朗豪坊的地理优势虽强,但租户持续面临营运压力,业主加租的空间非常有限。 在今年上半年,朗豪坊商场的租金收益同比减少8.4%,物业收益净额则按年下跌5.8%。 可幸的是,期内防疫措施有所放寛,消费气氛持续改善,朗豪坊商场的分成租金收入便按年增加约67%,抵销了基本租金大减17%的冲击。 随着消费劵刺激本地消费气氛,下半年商场租户营业额有望录得更显着改善,分成租金收入复苏可支持物业收入水平。 此外,防疫措施亦有望随疫苗接种计划推进而进一步放宽,有望零售物业租赁情况改善。 写字楼需求偏弱 写字楼方面,冠君旗下朗豪坊办公楼及花园道三号物业亦受累于疫情冲击。企业成本意识提高,疫市营运前景不确定性高,企业扩大租赁空间的动机低,业主议租力亦无可避免被削弱。 期内,花园道三号及朗豪坊办公楼的租金收益分别下跌4.6%及8.2%,而物业收益净额则分别下跌3.3%及8.7%,今年6月的空置率则为15%及9%,可见租赁表现非常疲弱。 不过,期内亦有正面趋势有利租赁表现重振。 首先,疫情中兴起的在家工作模式持续退潮,多间跨国金融机构已表明在家工作模式不会恒常化,这些机构在疫后重整租赁策略有利甲级写字楼的租赁需求复苏。 第二,朗豪坊办公楼持续受惠于美容行业租户扩张的租赁需求增长,更成功带动物业出租率上升。 展望疫后租户组合全面复苏,冠君的物业收入有望回复至疫前水平。 结语:长线收息可部署 虽然冠君今期业绩依然受疫情因素拖累,但消费劵计划有望刺激零售业复苏,有利核心零售物业朗豪坊的租赁表现复苏,而基金旗下两大写字楼物业亦有望随疫情影响缓和而录得改善。 疫情爆发以来,冠君的中期分派已连跌两期,但地理位置优越的物业有一定的防守力,长线股息投资者或可把握疫情阴霾在低位买入,部署疫后增派支持估值回升,财息兼收。
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