新一轮港股私有化热潮来袭

　　SOHO中国今日股价暴涨近四成，港股一度停盘。据路透社援引两位消息人士，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元，黑石提出的私有化报价为每股6港元（比SOHO中国目前股价高约一倍）。

　　截至发稿，SOHO中国并未发布就该消息的公告或评论，黑石集团也不予置评。

　　有香港投行人士透露，目前黑石集团和SOHO中国可能已经达成阶段性的共识，市场资金的行为也能体现，但距离交易达成正式公告可能还需要一段时间。而私有化是近一年来港股市场的热点，证券时报·创业资本汇记者采访的多位业内人士指出，今年从港股和美股私有化的公司或将迎来井喷。

　　而SOHO中国不是黑石亚洲房地产基金看上的第一个项目，同样也不会是最后一个。

　　SOHO中国股价飙升近四成

　　事实上，黑石集团和SOHO中国的渊源已久。

　　2018年4月9日，黑石集团宣布，前SOHO中国总裁阎岩将加入公司亚洲房地产部，并出任董事总经理一职。加入黑石集团前，阎岩曾于SOHO中国担任总裁、首席财务官、首席运营官等重要职位。

　　早在2019年下半年SOHO中国对外宣称要清仓中国内地的办公楼资产时，美国投资巨头黑石集团就已经开始出手“扫货”。10月份，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC（Government Invested Company）公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场，彼时，第一阶段的交易已经接近尾声。

　　今日黑石私有化SOHO中国的消息一出，SOHO中国的股价就直线飙升，盘中最高涨幅达37.58%，之后暂停交易，停牌时的股价为4.10港元。目前SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权，且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

　　据SOHO中国2019年中期报告，截至2019年6月底，其负债为326.8亿元（约合47亿美元），投资资产价值为87.8亿美元。

　　私有化是资本市场一类特殊的并购操作，目的是令被收购上市公司除牌，由公众公司变为私有公司。根据证券时报·创业资本汇记者了解，一般的港股私有化过程中的公司股价表现呈现以下特点，最开始市场传出私有化消息，各路资金拉升股价大幅上涨，但公司不会做特别声明，等过一段时间交易基本达成，正式发公告披露要约人的信息，要约时间和条件以及要约价格，此时股价已经接近要约价，但同时可能会有5-10%的折价，因为市场可能担心独立股东投票不一定通过，等到投票进行一大半（1个月）的时间，股价基本站稳。

　　私有化业务或迎来井喷

　　而就在上周港股上市的中广核新能源也收到私有化要约，事实上，从去年开始中国企业在海外的私有化就特别受关注，香港和美股市场就掀起了一股热潮，负责安信国际私有化业务的战略产品部主管朱江告诉证券时报·创业资本汇记者，目前公司也在着力推进港股和美股上市的中国公司私有化业务，手上的案子很多。

　　他进一步介绍私有化条件，以港股上市公司的架构为例，第一类是纯境内资架构的H股，大部分的央企子公司属于此类，而他们的私有化门槛比较高，需要独立股东90%的赞成票通过，私有化要约价格比较高，这类可称作自愿要约收购，目前除了哈尔滨电气的私有失败以外，其他都获得了成功；第二类叫红筹架构，包括VIE等结构，大部分都是开曼公司，不同的类别民营企业属于此类，需要独立股东75%以上赞成票才可以私有化，这类可称作协议安排，特别注意的是，这两类控股股东自己不能投票，一起发起要约的第三方也不可以投票。

　　朱江总结说整体来看，私有化项目退市大致可以分为两类：第一，央企子公司，从去年开始到目前有包括中航国际、中国粮油控股等8家左右，其背后私有化的逻辑在于，近两年央企之间进行重组成为市场主流行为，央企子公司选择退市很大原因是重大的资产重组之前，会把境外的一些上市主体先私有化，这样涉及股权转让的价格不公允、独立股东投票等问题迎刃而解，便于重组上市的推进；第二，中小型民营企业，他们选择私有化退市是因为在港股和美股的中小型企业流动性很差，没有交易量，丧失了再融资的功能，之后选择回到A股重新上市。

　　“在香港的中资券商在私有化业务上有特别优势，这类私有化的公司在境外需要一些财务顾问和资金支持，大部分控股股东提出私有化以后，可能会借一部分钱或者引入一些战略股东，我们可以协助。”朱江告诉记者，“而私有化以后能不能重新在A股上市，两边条件不一样，尤其是行业监管，所以需要提前做好研究，而我们A股的投行团队能在私有化之后就迅速切入，帮助这些公司重新登陆A股。”

　　黑石地产基金的“神话”

　　过去三年时间，黑石的管理规模增长了47%，作为一家管理规模超千亿美元的PE巨头，黑石的规模增速相当惊人。黑石集团房地产、私募股权、对冲基金、信贷四大业务板块，在管理规模上大致相当，截至2019年底的管理规模分别为1282亿美元、977亿美元、756亿美元、1064亿美元。

　　特别要强调的是，过去三年，虽然黑石的房地产、私募股权、对冲基金和信贷这四大业务板块都保持着增长，但增速有明显的分化，尤其是房地产板块的规模从四年前超过私募股权后，已经把后者甩得越来越远。不仅仅是在中国和亚洲，黑石的全球房地产基金已经毫无疑问成为集团业务的发力引擎，同样也是2019年管理规模突破5000亿美元背后的重要支柱。

　　黑石集团的地产基金业务起步于1991年，根据黑石官网披露，截至目前，黑石房地产基金管理的资产规模达到1680亿美元，投资的全球不动产项目资产规模达到3240亿美元，包括物流，出租房屋，办公室，酒店和零售物业等。纽约曼哈顿的Stuyvesant Town，拉斯维加斯的赌场酒店The Cosmopolitan，伦敦的交通枢纽综合体The Arch Company，印度的 Class A office space等等。黑石房地产基金的团队在全球11个办公室拥有550名专业人员，一起寻找具有增长潜力的机会和预防交易机会里面的风险。

　　2010年，黑石从美银美林手中接管了亚洲地产业务，2012年黑石又完成了第七代全球投资基金（BREPVII）的募集，总计获得承诺资本133亿美元，成为史上单只规模最大的地产基金，投资人包括宾夕法尼亚州立养老基金，伊利诺伊州教师养老计划，威斯康星州投资局等大批工作投资机构，2014年4月推出的第八代全球投资基金（BREPVIII），再次刷新地产基金的募集记录，根据2019年最新的年报数据显示，规模201亿美元的BREP IX基金，再创纪录。

　　2019年，黑石募集的1122亿美元可收取管理费的资金中，房地产板块为524亿美元，占去了半壁江山，而创纪录的单体基金让黑石房地产板块管理规模大幅增长至1282亿美元，成为第一家规模破千亿美元的房地产基金管理机构。过去三年间，黑石房地产板块的管理规模已经累计增长了78%。

　　黑石集团在地产投资上奉行“买入、修复、卖出”的策略。首先，黑石以低于重置成本的价格收购成熟的、能够产生稳定现金流的物业；然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产自身的结构、硬性和经营等问题；最后，在三年左右时间将这些资产出售给长期投资人。

　　需要指出的是，作为独立的房地产基金，黑石房地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，因此一旦修复完成就会寻求快速退出。为了能迅速修复资产，黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，然后再以收购方式助其迅速提高市场份额。

　　在此过程中，黑石基金将其新收购的成熟物业资产整合到统一的投资管理平台上，从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的，并通过提高杠杆率来放大资本收益，待物业资产升值后，黑石就将其出售给保险公司或REITs等长期投资人。