房价“合理回归”之路有多长 争议地产股(4)

　　水皮：调控政策加快房产泡沫破灭

　　3月14日上午温家宝总理在十一届全国人大五次会议记者会上表示，"房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。"

　　对此，凤凰网房产及时连线了著名财经评论家、华夏时报总编辑。他表示，房价从2003年到2012年间大致是锲子形上升的走势。房地产开发商现在不担心资金链紧张，因为资金的杠杆效应是5倍，08年之前是3倍。房价未来想合理回归难度仍然很大。当前的调控政策不能阻止楼市泡沫的发展，而只能是促进泡沫的破灭。

　　楼市调控始自2004年

　　水皮先生告诉凤凰网房产，2003年房地产市场开始预热，央行出台了信贷政策来进行宏观调控，但是中央部委意见不一致导致建设部出台促进房地产发展的文件。调控楼市的共识在2004年初形成，但并没有直接针对房地产行业，而是调控房地产上有几个行业：钢铁、水泥和电解铝。2005年时任国务院副总理曾培炎在上海提出要调控房地产，但是奥运经济使得房地产价格一路上涨，北京楼市也是从2005年开始一路飙升的，持续到2008年。

　　2007年底开始从紧的货币政策，重点落到了房地产身上，在2008年也见到了效果，绿城[简介 最新动态]中国当年差点死掉，在上海、浙江和深圳等地出现了中介倒闭的情况。但世界金融危机又打断了这一进程，中央开始了4万亿刺激内需的投资，货币政策也从从紧转向适度宽松，房地产开发企业的注册资本金比例从30%下调到20%，相当于房地产资本市场的杠杆效应从3倍上升到5倍。这一政策到今天也没有改变过来，所以开发商不担心资金链断裂，因为他自己的杠杆效应是放大的。在次背景下，2009年房价又开始飙升，当年房地产销售达到6万亿，占全国社会消费品零售总额的一半。

　　2010年4月开始宏观调控，第二轮大规模房地产调控开始，并且一直持续到现在。不管是国八条、国十条等本质上是一样的，那就是第一信贷从紧，第二购房从紧。但是中央的政策到地方的落实是有问题的，因为中央的调控目标是相对比较虚和软的东西，而地方的财政收入则是很现实的。

　　房价收入比在中国不合理

　　在回答凤凰网房产关于温家宝总理说回归合理的房价收入比时，水皮先生表示，房价收入比以及投资收益比这两个指标历史证明是不合理的。中国作为发展中国家与欧美发达国家社会背景是不一样的。中国已经形成祖孙三代合力买一套房的阶段，人口增长还在继续，城镇化还在进行中。

　　建议立法禁止投资炒房

　　水皮先生表示，房地产作为投资品的存在要做出限制，对消费品和自住要给予支持。像新加坡提出一个人要一个老婆，两套房子，三个孩子，四个轮子以及五位数的收入。房子不是用来作投资用的，尤其是中国人口多、耕地少这样的国家。建议立法禁止作为投资来炒房。

　　房价回归到合理区间难度很大

　　房地产本身泡沫还没有大道自身难以为继的程度，如果有，那它自身就会破。当前的调控政策不能阻止楼市泡沫的发展，而只能是促进泡沫的破灭。