房价“合理回归”之路有多长 争议地产股(3)

　　房价"合理回归"之路有多长

　　3月14日， 国务院总理温家宝在全国人大五次会议闭幕后的记者招待会上说："什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。调控如果放松，将前功尽弃。"

　　回首房地产调控，2009年12月至2010年间，主要目标是"遏制房价过快上涨"；2011年以来，目标变成了"房价合理回归"，或"房价回归合理水平"。那么，什么是合理水平？一年多来众说纷纭，不知所云。

　　温总理提出了两条标准，一是"使房价与居民的收入相适应"，即所谓"房价与收入比"。二是"房价与投入和合理的利润相匹配"，这涉及开发商的投资回报率。但两个标准都并未提出具体的指标，实际上也很难明确指标。亮点在于"房价还远远没有回到合理价位"，这就意味着，房价回归之路还长，不知中长期形势如何，但至少短期内调控不可能在中央层面放松。昨天地产股为此应声跳水，也就可以理解了。

　　房价是否合理，以房价与收入比为参照，比较科学和合理。但在统计和国际比较方面，存在很大难度。近几年，笔者持续跟踪研究中国的房价与收入比，得出的结论是：拿近些年国内数据进行纵向比较，大致可认为全国房价与收入比在6-7倍属合理区间，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚属合理。2011年全国为7.5倍，略偏高，按今年房价下跌的趋势，预计今年将回落至6.9倍左右，接近合理区间。

　　然而，一线城市和部分东部二三线城市，房价收入比显著偏离合理区间，北京、上海、厦门、杭州、深圳等城市多在12倍以上。由此也就可以理解，"两会"上住建部部长姜伟新的表态：现在下定决心，至少七八个大城市的房价一定得降下来，我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去。

　　"房价与投入和合理的利润相匹配"，着眼点是控制房价成本。从房价构成上分析，开发商的利润只是其中之一。不得不承认，过去十年房地产业属于高利润行业，近两年随着拿地成本高企和房价涨幅趋小，开发商的利润率呈下滑趋势。比如近日公布的万科年报显示：2011年万科结算净利率为15.01%，较2010年微降0.51个百分点。由于2011年结算资源大部分为2010年底的已售未结资源以及2011年上半年所销售项目，当时市场价格尚未出现明显调整，所以2012年度利润率还将下降。万科是以开发主流住宅产品为主的龙头房企，其利润率基本上可以代表行业水平。

　　除了开发商利润，房价构成中还有：地价款、建安费、税费。建安费用是刚性的，变化不大。税费水平比较平稳，除了税率有时会根据调控需求有所变化外，主要取决于税务局的稽查力度，比如去年抓得紧，土地增值税就大幅增加。地价水平是决定房价变化的重要因素。比如去年全国土地出让金高达3.3万亿元，考虑到今年土地市场不景气，财政部将今年预算降为2.7万亿元。近几年土地出让金和房地产税收，占地方财税总收入(包含政府性基金)的比重高达60%左右。

　　正由于此，温总理也提及近些年调控房价的困境：房地产市场涉及中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量收入；涉及金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。既然短时间内难以推进系统性的改革，也只能通过抑制投机投资性需求，来促进房价合理回归。

　　由此不难看出，"限购、限贷"这类直接抑制投资投机需求的行政管制措施，短期内难以退出。至于地方政府为了自己的利益，暗中松绑之举，只要被抓住，就会被叫停。与之相反，对于自住性需求，尤其是首套普通住房需求，通过房贷优惠给予满足，以及部分地方政府进行税收补贴，将成为近期政策调控的亮点。

　　在这种政策背景下，自住需求释放是受欢迎的，而房价的主基调依然是下跌，尤其是高房价城市。中长期而言，如果房价涨幅能够持续低于居民收入涨幅，则房价收入比和房价，都将回归或保持在合理水平。