内房债务危机有救 留意三只转势内银

   中国人民银行11月中旬推出金融16条，打救饱受爆雷和烂尾楼问题煎熬的内房企业。事实上，今轮内房债务危机，除了房企爆煲，借钱给房企发展及业主按揭的内银也深受牵连，故中央救市，不要忘记招商银行（3968.HK）、民生银行（1988.HK）及农业银行（1288.HK）这三家与内房生意密切的银行股。

   是次金融救内房的措施重点救亡民企，当中要求稳定建筑企业信贷投放，可望改善物业烂尾情况，直接改善民众还银行按揭的意欲。至于支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，允许未来半年到期的内房带框可延期1年还钱，虽是久延残喘，但有效阻止内房即时破产的危机，相关内银的坏账情况亦有望迎来转机。

   1.招商银行

   招行是与内房关系最大的内银。根据中期业绩，招商银行房地产贷款余额3972.43亿元（人民币.下同），房地产业贷款占比6.7%；个人住房贷款余额13879.77亿元，占比23.4%，政府设定的20%监管红线高出3.4个百分点。招行房地产贷款合计占比为30.1%，较27.5%的监管红线则高出2.6个百分点。两者双双超标之余，更重要是房地产企业贷款不良贷款率为2.95%，远高于该行整体不良贷款率的0.95%，亦较首季末上升0.38个百分点，较去年底累升1.56个百分点。

   招行当时指出，该行高评级客户占房产贷款8成，有85%贷款集中在一、二线城市城区，客户和贷款结构皆良好，故认为风险总体仍可控。事实上，招行亦知道内房债务存在危机，故在上半年致力降低房企相关风险，期内表外房地产行业贷款占比削减23.2%，整体表内表外占比下降12.3%，花旗银行指出，招行对比同业仅单位数降幅，因而更有反弹潜力。

   招行房地产贷款业务因16条金融措施而有望改善，彭博综合券商预测招行今年全年每股盈利可按年增长13.4%，而2023年料有11.7%。当前市账率为1倍。

   2.民生银行

   民行早几年积极发展内地房地产贷款业务，截至2021年底该行对公房地产授信敞口4734亿元，占总资产的7%，其中对公房地产贷款3603亿元，占对公房地产授信敞口的76.11%。而截至2022年6月底，民行不良贷款总额727.37亿元，较上年末增加3.99亿元;不良贷款率1.73%。内方债务成为民行最大危机，全因该行和23家房企达成战略合作协议，其中多达20家房企已出现兑付问题，包括中国恒大（3333.hk）、佳兆业（1638.hk）及花样年（1777.hk）等已停牌的内地房企。对公房地产不良贷款的余额是95.74亿元，较2021年初增加了65.34亿元，增幅达到46%，不良率为8.91%。 内房出事，民生无疑最受打击，反之内房有救，也最受惠。

   彭博综合券商预测，民行今年每股盈利可望维持，而2023及2024年保持平稳，料分别升0.8%及2.9%，今后三年市账率分别为0.19倍、0.19倍及0.18倍，估值较同业为低。。

   3.农业银行

   农行截至今年6月底房地产业务贷款总额该行房地产相关贷款及垫款有8900亿元，按年增1.55%，占总贷款比例为7.9%，个人住房贷款则为5.34万亿元，占比71.3%；房地产开发贷款银行口径投放金额1130亿元，增量和增速于行内名列前茅，令地产不良贷款余额335亿元，按年上升了53亿元，不良率3.97%，按年上升了0.58个百分点。

   该行指出不良率上升是由于负债水平高、少数大型民企的风险持续暴露造成。而由于下半年内房暴露出来的债务危机更为严重，并引发断烂尾楼断供潮，对农行业务带来一定的冲击，而当前的金融16条措施挽救内房及市场信心，可望改善农行第四季及明年不良率的预测。

   彭博综合券商预测，农行今年全年每股赚0.711元，按年跌16%，但料2023及24年则有5%，今后3年预测市账率分别为0.35倍、0.33倍及0.3倍，估值水平较同业为低。

   作者：Carlos Hie