内房债务危机有救 留意三只转势内银
中国人民银行11月中旬推出金融16条,打救饱受爆雷和烂尾楼问题煎熬的内房企业。事实上,今轮内房债务危机,除了房企爆煲,借钱给房企发展及业主按揭的内银也深受牵连,故中央救市,不要忘记招商银行(3968.HK)、民生银行(1988.HK)及农业银行(1288.HK)这三家与内房生意密切的银行股。
是次金融救内房的措施重点救亡民企,当中要求稳定建筑企业信贷投放,可望改善物业烂尾情况,直接改善民众还银行按揭的意欲。至于支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期,允许未来半年到期的内房带框可延期1年还钱,虽是久延残喘,但有效阻止内房即时破产的危机,相关内银的坏账情况亦有望迎来转机。
1.招商银行
招行是与内房关系最大的内银。根据中期业绩,招商银行房地产贷款余额3972.43亿元(人民币.下同),房地产业贷款占比6.7%;个人住房贷款余额13879.77亿元,占比23.4%,政府设定的20%监管红线高出3.4个百分点。招行房地产贷款合计占比为30.1%,较27.5%的监管红线则高出2.6个百分点。两者双双超标之余,更重要是房地产企业贷款不良贷款率为2.95%,远高于该行整体不良贷款率的0.95%,亦较首季末上升0.38个百分点,较去年底累升1.56个百分点。
招行当时指出,该行高评级客户占房产贷款8成,有85%贷款集中在一、二线城市城区,客户和贷款结构皆良好,故认为风险总体仍可控。事实上,招行亦知道内房债务存在危机,故在上半年致力降低房企相关风险,期内表外房地产行业贷款占比削减23.2%,整体表内表外占比下降12.3%,花旗银行指出,招行对比同业仅单位数降幅,因而更有反弹潜力。
招行房地产贷款业务因16条金融措施而有望改善,彭博综合券商预测招行今年全年每股盈利可按年增长13.4%,而2023年料有11.7%。当前市账率为1倍。
2.民生银行
民行早几年积极发展内地房地产贷款业务,截至2021年底该行对公房地产授信敞口4734亿元,占总资产的7%,其中对公房地产贷款3603亿元,占对公房地产授信敞口的76.11%。而截至2022年6月底,民行不良贷款总额727.37亿元,较上年末增加3.99亿元;不良贷款率1.73%。内方债务成为民行最大危机,全因该行和23家房企达成战略合作协议,其中多达20家房企已出现兑付问题,包括中国恒大(3333.hk)、佳兆业(1638.hk)及花样年(1777.hk)等已停牌的内地房企。对公房地产不良贷款的余额是95.74亿元,较2021年初增加了65.34亿元,增幅达到46%,不良率为8.91%。 内房出事,民生无疑最受打击,反之内房有救,也最受惠。
彭博综合券商预测,民行今年每股盈利可望维持,而2023及2024年保持平稳,料分别升0.8%及2.9%,今后三年市账率分别为0.19倍、0.19倍及0.18倍,估值较同业为低。。
3.农业银行
农行截至今年6月底房地产业务贷款总额该行房地产相关贷款及垫款有8900亿元,按年增1.55%,占总贷款比例为7.9%,个人住房贷款则为5.34万亿元,占比71.3%;房地产开发贷款银行口径投放金额1130亿元,增量和增速于行内名列前茅,令地产不良贷款余额335亿元,按年上升了53亿元,不良率3.97%,按年上升了0.58个百分点。
该行指出不良率上升是由于负债水平高、少数大型民企的风险持续暴露造成。而由于下半年内房暴露出来的债务危机更为严重,并引发断烂尾楼断供潮,对农行业务带来一定的冲击,而当前的金融16条措施挽救内房及市场信心,可望改善农行第四季及明年不良率的预测。
彭博综合券商预测,农行今年全年每股赚0.711元,按年跌16%,但料2023及24年则有5%,今后3年预测市账率分别为0.35倍、0.33倍及0.3倍,估值水平较同业为低。
作者:Carlos Hie
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