地产信托年化平均收益率降至9.6% 兑付风险缓解

　　今年以来，房地产信托、资管产品的兑付危机不时刺激高净值投资者的神经，以致相关产品的发行量、募集规模在6月以来，几乎出现“断崖式”下降。用益信托的数据显示，9月份地产集合信托仅发行48款，募集资金仅为136亿元。

　　不过，本已身处萧杀“秋天”的房地产市场有望迎接一定的转机。国庆节前夕，央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，可能释放购房需求、银行以及开发商融资需求进行“救市”。

　　21世纪经济报道研究发现，对于投资者来说，首先新政出台后，一旦楼市的成交量回暖，开发商资金链紧张局面得到缓解，相应的地产信托、资管产品的兑付风险也有望略为降低，但仍需观察楼市的后续变化。其次，优质开发商融资成本进一步降低，因此投资收益也会持续下降。

　　兑付风险有望缓解

　　这次房贷新政最核心的亮点在于对购房者、银行以及开发商三个方面。

　　对于购房者来说，首先对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房者，银行执行首套房贷款政策。这点可大大增加改善型住房需求。

　　其次非限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款，再次申请贷款购买住房，银行根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。即三套房“认房不认贷”。国信证券就认为，这次的房贷新政超出预期，有利于刚性需求、改善型需求的释放，并且有望使二三线城市投资性需求回归市场，缓解库存压力。

　　事实上，仅放宽贷款要求仍未足够。因为自2013年下半年以来，由于利率市场化推进，资金成本的上升，房贷业务收益持续下降，因此银行对这类贷款的额度投放有限。在这次的新政中，鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金。

　　对于高净值投资者来说，除了直接买房外，与这次新政密切相关的投资品种，就是你所购买的地产类信托、资管计划产品。事实上，这次房贷新政也将会给你的投资带来两个方面的影响。

　　首先进一步释放刚性和改善型需求，有助于二三线城市的楼市去库存化，对于持有这些城市的地产信托产品、基金子公司产品，有利于增加销售回款，降低项目资金链断裂的风险。东方证券就判断四季度楼市的销量将有望明显好转，重点城市10月销量较9月或将有10%-15%的增长，将有望明显高于9月较8月3%左右的月环比增长

　　。按此前的统计数据，预计在2014年到期的地产集合信托总规模为1780.06亿元，其中四季度就达到了527.82亿元，为全年的兑付高峰期。不仅如此，在2015年预计还将有2057.54亿元的地产集合信托到期，比今年的兑付规模继续增长。

　　收益或持续下降

　　针对已经深深感受寒意的开发商，上述新政还支持它们扩大市场化融资渠道，譬如支持符合条件的房企在银行间债券市场发行债务融资工具，同时积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITS）试点。

　　国信证券分析，REITs试点等多样的金融产品将为房地产市场带来巨大的流动性，极大降低房企的融资成本，对行业的长远发展产生积极影响。

　　事实上，对于投资者来说，扩大开发商的银行间市场发债、REITs试点等市场化融资渠道后，融资成本的降低也将导致地产信托等产品的收益率降低，并且优质开发商的信托产品发行数量也会减少。 21世纪经济报道根据用益信托的数据统计显示，在刚刚过去的9月，房地产集合类信托的发行量仅有48款，平均期限为1.66年，募集资金规模仅为136亿元，平均年化收益率为9.59%。

　　自今年以来，新发集合类地产信托产品就在不断下降，不过之前的原因是兑付风险不断爆发。1-5月，地产集合信托月均发行111款，规模平均约为269亿元，平均的预期收益率为9.69%。

　　但到了6月份，由于楼市的疲态明显，房价下跌的预期越来越强烈，相关的信托产品越发显得不受待见。房地产类产品开始断崖式下跌，单月的发行量仅65款，募集资金约133亿元，环比1-5月的平均表现分别下降41%和51%。虽然到了7月，这类产品的发行恢复至103款、241亿元，然而到8月份又降至81款和163亿元。

　　从预期收益率来看，地产信托在前1-5月在9.68%-9.78%之间波动，6月份升高至9.82%。但7月为9.77%，8月则进一步降至9.58%，9月为9.59%。