房地产信托融资进入寒冬已是不争的事实(2)

　　某房产公司的兑付风波

　　说起房地产信托受限，不得不提今年9月下旬的某国内知名房企的兑付风波。

　　9月下旬，该房产公司被曝银监会要求各信托公司对涉及该公司及其附属公司和联营公司的房地产信托业务进行调查。此消息一出引发了房产公司股价大跌。

　　虽然，公司方面解释，并不存在兑付方面的困难。且从目前的情况来看，其发行的信托产品到期按时兑付没有问题，因为每一款信托都对应一个具体的项目，从项目运营情况来看，都没有问题。不过这件事情一出，却对整个房地产行业的融资产生了影响。因为信托公司会掂量未来万一再出一些针对房地产信托的政策怎么办，在银监会三令五申之下，信托公司若熟视无睹将对自身带来什么影响。

　　另外，这件事情也让信托公司开始考虑起“极端情况”的应对策略。

　　平安信托杭州公司一产品经理坦言，大约从一年前开始，监管部门就针对房地产行业出台了一系列的政策，停了房产企业IPO，停了开发贷，然后从买方市场开始提息、利率上浮、限购。这一系列的动作之后，无疑是一点点收紧掐着房地产脖子上的那双手。房地产市场的生存空间已经很难预料。

　　“如果真有房地产企业要倒掉，首先是没有任何融资渠道，但同时负债率又很高的房地产企业肯定第一批倒下，再然后是有一定融资渠道，但借贷利率及负债率双高的企业。通过信托融资的企业就属于这一类。”这位产品经理说。

　　危险的“青岛凯悦”项目

　　再来说说捅破这层窗户纸的四川信托的“青岛凯悦”项目。10月初，“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，开始暴露出这单房地产信托的兑付危机。

　　由四川信托推出的“青岛凯悦”项目，总规模8亿元，期限两年，收益率11%-13.5%，高于目前同期限信托产品的平均水平。

　　但从名字来看，这与普通房地产信托项目并无两样，关键是“青岛凯悦”项目此前已发行一款信托计划。委托机构为中融信托。

　　四川信托发的产品收益率为11%-13.5%，而中融信托发的产品年化收益率则为11%。

　　两款产品都摆上台面之后，两者的内在联系就不用多说了。我们大致可以将其还原成这样一个“故事”：

　　凯悦地处青岛香港中路高档旅游商务区，地段优越。当初，青岛凯悦通过中融信托融资，以建成后的销售回款来偿还相关款项。但楼盘推出之后，房地产市场收紧，销售额未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权不能按期兑付。同时，监管层又勒令银行收紧对房地产的贷款，这样一来，以前可以申请延期兑付，现在这条路又被阻断，房产公司面临巨大的还款压力。开发商想了一个办法，通过另外一家信托公司，再发一款收益差不多，甚至更高的产品，相当于开发商自己给自己做了延期。而后发产品所融得的资金，实际是偿还前面的债务。