监管初见成效 房地产信托“瘦身”

　　据诺亚（中国）财富管理中心研究部统计，9月份的数据显示，房地产信托规模进入下行区间，房地产信托接近60亿元，环比8月份降幅超过50%。受此影响，信托产品总规模也相应萎缩。业内人士认为，房地产信托监管初见成效，今年第四季度房企资金走向和未来走势将更为严峻。

　　9月房地产信托规模环比大降

　　2011年9月，42家信托公司共发行150只信托产品，其中134只可统计到规模，总规模为280.18亿元，环比上月减少15%；其中房地产信托接近60亿元，环比8月份降幅超过50%，占比也从上月的超过30%降低到不足15%。回顾2011年前9个月的发行数据，信托产品发行进入了下行区间，主要原因是受制于净资本管理办法和房地产信托调控。诺亚（中国）财富管理中心分析师肖闰月指出，不论是发行规模还是占比，房地产信托真正开始了它的“瘦身之旅”，而房地产信托的发行规模变动对新增信托整体发行规模的影响十分明显。

　　从投资领域也可以看出房地产信托身影的消退。9月信托产品的主要投资领域是其他领域，此类产品71只，可统计规模合计为109.73亿元，房地产类信托产品在绝对规模和占比方面均环比上月大幅下降。此外，投资于工商企业的信托产品24只，环比下降超过50%。不过，从收益率来看，房地产信托仍然“独占鳌头”，远远领先于其他信托产品。数据显示，房地产信托收益比上月高0.6%，为9.73%，工商企业信托为8.56%，基础设施类产品平均收益为9.10%。

　　四季度房企资金链将继续紧绷

　　房地产信托“瘦身”，将导致房产企业资金链更为紧张。如果当前紧缩政策继续，那么开发商应会在2011年四季度和2012年上半年面临更大的现金流难题。房地产开发商现金无法回笼，也将会导致房地产信托项目不能如期兑付，一旦信托资产违约将有可能给购买信托产品的投资者造成损失。对此，DTZ戴德梁行华东区董事伍惠敏指出，整体而言，第四季度房企的资金链将继续紧绷，但这种紧绷将主要体现在市场扩张方面的资金，而非维持企业生存的资金，受此影响，房企拿地将更为谨慎，开工量与推盘量也将继续下降，专心兑现前期积累的土地筹码、有效降低负债率、提高现金流水平将成为下一阶段境内房企的工作重点。

　　面对住宅市场的严厉调控，越来越多的房企正开始着手商业市场布局，预计未来将有更多资金转投商业地产领域，而鉴于商业地产对于资金面和专业度的要求较住宅市场更高，因此或将在局部市场中形成新的风险。预计在当前房地产调控环境不发生根本性改变的条件下，未来1-2年内，大型房企与房地产基金将获得更大的发展空间，首先大型房企以其在发展规模和融资领域的优势，将加大收并购力度，并在房地产金融市场中一试身手，市场集中度由此将继续提高，其次房企的融资渠道将由目前以间接融资为主向直接融资过渡，市场中的投资资金角色也逐步发生改变，从需求领域转向供给领域。