房地产信托设计有玄机 为避监管打擦边球(2)

　　产品设计打“擦边球”

　　严格监管之下，房地产信托产品的设计开始改头换面，打起“擦边球”，将原本的房地产信托换一种方式，放入权益类产品中，隐藏起来。

　　通常情况下，隐含项目方式容易识别，这类项目名称一般表现为“XX信托公司XX（房地产）工程股权收益权类项目”，投资者要查看资金用途和抵押物，以及融资方公司的具体情况和主营方向，对于补充流动资本是否与房产有关，风险多少，都要留一个心眼。

　　据悉，主管部门也关注到了这种倾向，但是，由于无明显违规，只能视为一种衍生产物。对于了解行业风控体系的人来说，细查项目，一审再审非常必要。

　　更有甚者，开始借壳融资。最近涌现了一些在资金用途中不提示地产，融资主体也不是地产集团公司，而是借助其他公司名义融资的情况。钱确实紧到不能再紧，房地产公司找不到钱就只能想别的办法。

　　除此之外，信托公司在发行上趋于谨慎。例如，以贷款方式发行产品，这样做会影响信托公司净资本的债务计提，而之所以出现这样的手笔，也是为了风险更低化，能这样做说明信托公司对于所发产品非常慎重，甚至动用自己的债务计提。

　　而说风险小，是因为在与权益类的区分上，债务和权益的清算顺序有所不同，债务先于权益受偿，所以，与权益类相比，贷款方式发放的产品是一种很好的归避风险的方式。

　　此外，据记者了解，以新还旧的项目也逐渐出现。在信息披露上，信托和银行理财产品有类似的问题，不够完善和透明。

　　“不备案看不到，备了案不公布也看不到。”知情人士告诉记者。

　　鉴于地产行业的负债特质，以新还旧并非都不可以，但是，仍需要投资人注意。因为这类项目单从合同可能看不出来，需要将在售项目和已有未到期项目做类比。

　　“例如，一个信托马上要到期了，现在再发一个同类的项目，一般都是新债还旧债，说补充流动资本，而上一个信托的还款来源就是流动资本，这要注意。” 业内人士介绍道。

　　项目怎么样，需细致考察，最好向销售人员问清楚。