银监会严控时点偿付风险 房地产信托“报备前置”(3)

　　时点偿付之忧

　　在房地产调控力度前所未有，监管层采用组合拳措施控制房地产融资，且房地产交易量出现下滑的情况下，房地产信托项目的时点偿付风险陡然增加。

　　举例而言，假如信托公司去年3月发行一款房地产信托产品，期限一年半，今年9月到期。按照原来的计划，7月份肯定能把房子建成，并全部销售完毕。但是现在，由于市场情况变化，特别是限购政策影响，到9月份房子还没卖完，信托公司就没有足够的资金来兑付投资者。

　　这时候，信托公司虽然控制了项目公司的所有资产，包括土地、在建工程等等，并且信托资金可能只占项目公司资产的40%。但是，资产处置变现需要一个较长的过程，根本缓解不了刚性兑付的燃眉之急。

　　这种情况下，信托公司有几种备选方案：最优的是，说服受益人同意延期兑付；次优的是，信托公司发行一款新的信托计划，募集资金去替换原来的资金。

　　如果前两种方案都失败，就只能采用“下策”，信托公司动用自有资金收购投资者的信托受益权。这实际上相当于信托公司“赔偿”投资者。

　　问题在于，“信托公司赔得起多大的项目？兜得了多大的窟窿？”一位业内人士说，目前信托公司的资本金大多也就二三十亿，赔一个5亿元的项目可以足以让一个信托公司陷入危机。

　　而更大的“恶果”在于，“一人生病，全家吃药”。届时，整个信托行业的声誉将遭受重创，将面临再一次的监管风暴，“肇事”信托公司将拖累全行业。

　　基于对这种潜在的“时点偿付风险”的担忧，银监会要求信托公司在《房地产信托业务风险监测表》中填报每一个房地产信托产品的风险控制措施，详细说明抵押或担保措施。对于三个月内到期兑付的房地产信托项目，《监测表》要求填列第一、第二及其他还款来源。

　　并且，信托公司要自己进行风险评级。根据还款资金情况分为1-5级，1级代表第一还款来源流动性充裕，无清算障碍，5级代表现有还款来源资金流动性不足，需要其他还款来源偿付（对于无第二还款来源的项目，若第一还款来源资金不足，即认定为5级风险）。

　　除了信托公司自己的判断，《监测表》还要求各地银监局对三个月内到期兑付的房地产信托项目逐一出具“对项目到期兑付风险的判断意见”。

　　“这一切都是为了提早发现风险苗头，提前设计风险化解方案。”一位接近监管当局的人士说，“现在不怕一万，就怕万一”。