银监会严控时点偿付风险 房地产信托“报备前置”(2)

　　“大信托”的风险漏洞

　　由于信托制度内在的灵活性，加上信托公司跨越股权、债券、物权投资的优势，只要“回归现金流”有保障，几乎一切的障碍都可以通过灵活的交易结构设计予以规避。

　　但是，信托公司目前普遍只满足于实现对房地产项目公司100%的控制，对流动性风险缺乏足够的重视。殊不知，如果流动性出现问题，控制再多的股权和资产，都不能解信托产品到期“刚性兑付”的燃眉之急。

　　去年以来，主流的房地产信托产品设计模式为“大信托”、“结构化设计”。其基本原理是，房地产开发商将存量资产，主要是开发商在房地产项目公司的股权（体现为开发商对项目的先期投入），用于认购一个集合信托计划的劣后受益权部分，普通信托投资者则现金出资认购优先受益权部分。这种结构化设计，通俗地理解，就是“赚了钱先分给普通投资者，赔了钱先赔给开发商”。

　　然后，信托计划100%控股房地产项目公司，信托公司向项目公司派驻特

　　殊董事，拥有对重大事项的一票否决权；同时，信托公司保管项目公司的财务印章，监管银行账户，“项目公司用每一分钱都必须征得信托公司同意。”

　　这样的交易结构让信托公司颇为自得：首先，杜绝了开发商挪用资金的情形；其次，开发商装入信托计划的资产相当于对信托资金提供了担保。

　　但是，一个更大的风险并未消弭。

　　目前，信托产品具有强烈的刚性兑付特征，即信托产品到期，信托公司必须分配给投资者本金和固定收益。投资者把信托产品当成保本保收益产品来买，信托公司也把信托产品当成固定收益产品来卖。

　　由于投资者教育不够，信托业发展呈畸形之势；但短时间内，信托公司却又无法改变这一局面。业内曾经出现过产品到期眼看就无法兑付的案例，监管当局立即要求信托公司处置风险，信托公司股东和管理层连夜筹集资金，“先兑付投资者，再谈后续的问题”。