信托公司的产业基金业务及房地产信托融资发展趋势

　　一、信托公司转型方向之产业基金

　　近年来，在经济结构调整和转型升级的背景下，信托公司也在积极谋求自身业务的转型。除了以债权的方式支持基建、房地产等传统业务领域的融资需求外，越来越多的信托公司开始将视角投向范围更广的实体产业领域，如环保、新能源、医疗、高端制造业等新兴产业，而产业基金则是信托公司切入这些领域的主要方式。

　　信托公司产业基金业务的探索

　　产业基金是私募股权投资基金的一种，主要以特定产业处于成长期、成熟期的未上市企业股权为投资标的，通过参与企业经营管理实现企业增值，并借助IPO、股权出售、回购、管理层收购等方式退出实现收益。产业基金具有组合管理、滚动运作、风险分散、投资期限长等特点。与传统的集合信托业务主要针对单一项目提供债权融资、依赖物的信用增信不同，产业基金可以为实体产业提供股权资本支持，有助于增强企业可持续发展能力，帮助企业进行外延扩张，促进产业并购重组。

　　产业基金可以同时投资于多个项目，相比传统的资金来源与项目运用“一对一”的信托业务模式，产业基金不仅能分散单个项目的投资风险，而且还可以通过不同项目间的收益平滑提高业绩的稳定性。

　　相比于债权融资，产业基金可以根据企业发展阶段的不同，综合运用多种融资工具为企业提供融资解决方案，实际上也是投贷联动的一种形式。通过产业基金的方式，信托公司可以更好地发挥促进资本形成、引导资源有效配置的作用。近年来，信托公司积极推动业务模式向基金化转型，开展的产业基金业务主要涉及以下领域。

　　一是基础设施产业领域。在财政部43号文明确政府负债方式管控以及政府融资平台转型方向后，信托公司政信合作业务模式转型已经势在必行。为了满足地方在完善基础设施和公共服务供给方面的投融资需求，2015年以来，信托公司通过发起设立基础产业基金、PPP基金以及政府投资基金的方式为地方经济建设提供了融资支持，这些产业基金很多投向了“一带一路”、长江经济带、京津冀一体化等国家重点支持区域的基础设施项目以及省市级重点PPP项目，涉及交通基础设施、生态环境修复等多个领域。

　　二是新能源、节能环保、医疗健康等与人民群众对美好生活追求密切相关的领域。近年来，已经有信托公司将清洁能源、节能环保等绿色信托作为产业聚焦的重要方向，通过与产业领域的合作伙伴共同发起设立光伏产业基金、清洁能源产业基金、节能环保产业基金、大气污染防治基金等方式，为这些领域提供了宝贵的资本支持，促进了产业的发展壮大。医疗健康也是信托公司拓展产业基金业务的热点领域，信托公司与上市公司、私募基金合作设立医疗产业基金的案例较多，这类基金主要投向生物药品研发、医院并购等领域，对于缓解我国医疗服务供给不足和不平衡问题起到了一定的作用。

　　三是信息技术、高端制造等战略新兴产业领域。战略新兴产业是中国实现创新驱动发展战略的重要推动力。但是战略新兴产业领域的企业大都是轻资产型，资产规模小，并处于初创期或成长期，发展前景存在不确定性，信托公司凭借传统模式很难进入这些领域。为了契合国家产业升级的方向，近两年来，信托公司也开始探索以产业基金的方式来支持战略新兴产业的发展，比如通过与政府、PE机构以及产业资本合作发起设立产业引导基金，投向信息技术、互联网、先进制造等领域。

　　二、房地产信托融资模式及发展趋势

　　2018年，房企将面临融资难、融资贵的窘境，同时，随着市场整体下滑，房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。这意味着，今年大部分房企将面临资金荒，加上自身的债务压力，房企资金链安全面临较大压力。另外银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道,预计2018年房地产信托融资成本将维持高位。在压缩通道的行业发展大环境下,2018年房地产信托的机遇为何?业内人士认为：房地产信托将围绕真实的股权投资、商业地产投资、标准化融资等三个方向转型。

　　1、房地产信托模式解析

　　（一）贷款型信托模式

　　这是最为基础，也是最简单的形式，即我们通常所说的信托贷款，委托人（投资者）投资信托公司，由信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配 信托收益和本金。

　　实际上，相较于银行贷款而言，信托贷款受规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管、风险资本计提等方面的限制，并没有什么优势。那为什么信托贷款模式还会在一定时期内受到追捧呢？这主要是因为目前能够通过银行或得贷款的房地产企业较少，并且限制较多、要求较高，而房地产的高抵押和质押等优势又使得很多银行趋之若鹜，因此信托贷款应运而生。不过，在政策的约束下，目前这种模式几乎已经无法运转。

　　此外，贷款模式对房地产企业有一定要求，如土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证等四证齐全，自有资金比例不低于30%、二级以上开放资质等，甚至有些还对排名有一定要求等。

　　（二）股权型信托模式

　　这种方式是相对能够发挥信托公司在实业直投、投融资对赌、补充项目资本金、撬动其它资金来源等方面的优势。主要有两种方式：一是信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等，成为其股东，在期限等条件满足时，按约定 由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分；

　　二是信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商，然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商，同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。这两种形式的信托资金均可作为资本金。

　　此种模式的关键在于信托公司对于项目的控制地位以及股权如何退出等问题，有点类似于私募股权基金的操作模式，而目前市场上所谓的房地产信托基金多数是此类。

　　（三）权益型信托模式

　　应该说该种模式是充分利用了投行思维，其主要思路是，房地产企业一般利用的资产收益权包括租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权等方式，结合信托公司的买入返售业务模式，以资产权益转让和附加回购承诺等方式与信托公司开展合作。

　　具体做法是，信托公司成立信托计划，向投资者募集资金，同时信托公司与房地产企业签订权益转让合同 ，由信托公司受让权益、房地产企业后续回购权益并提供担保，房地产企业以转让权益的信托资金投资项目等。

　　（四）类资产证券化信托模式

　　这种方式相对比较灵活，其关键点是加入了信托受益权，即房地产财产权信托+信托受益权转让。请注意这里的信托受益权是需要进行信托登记的。该模式的具体做法是：

　　第一，房地产企业作为委托人（也是次级受益人）与信托公司签订财产权信托合同，信托公司作为房地产企业的代理人，负责转让信托受益权，并收付转让款。

　　第二，信托公司向投资者转让信托受益权，这里的投资者也是优先级受益人。

　　第三，房地产企业一是负责投资项目，获取收益，并收购上述的信托受益权。

　　第四，信托公司是房地产企业的代理人，也是投资者的受托人。

　　第五，投资者与房地产企业分别是优先级与次级受益人，均是信托公司的委托人。

　　（五）基金型信托模式

　　这种模式也称房地产信托基金，应该是现在最火的，因为信托与基金具有天然的联系，例如资金型信托本身就是基金。房地产信托基金的基本形式是股权投资信托计划，即信托资金以股权投资形式入股项目公司成为股东、或与房地产开发商合资成立有限合伙企业成为合伙人等。该模式比较灵活，如期限可以长短搭配，收益可以分档、分层也可以分段，还可设置封闭期-开放期或申购与赎回制度等。

　　此外，根据现实需求，在信托+有限合伙之外，可能还有多种组合，如信托+信托，信托+有限合伙+公司等等其它模式，这些都充分利用了信托制度和有限合伙制度的灵活性等优势。而且也可以在信托合同、合伙协议、税务优化、利益分享、团队激励、项目管理、监管合规等方面灵活调整设计，还可以像基金一样采取分期滚动发行等形式。

　　（六）混合型信托模式

　　将贷款、股权、权益型三种模式组合在一起使用，如股权投资+贷款、股权投资+权益投资、股权 投资+财产权信托等等，期限配置等方面均比较灵活。 一般采取的风险控制措施同前文的股权模式，即通过委派董事或财务经理、股权质押、资产质押、第三方保证等方式完成。

　　混合型信托模式实际贷款型、股权投资性股权质押型模式两种或三种组合实现房产企业融资角度讲目前我操作信托计划少混合型信托模式混合型信托股权贷款进行组合运用具强操作性能满足融资同需求。

　　目前，主管部门房产信托发展对贷款型信托模式限制，鼓励股权类、权益类或混合型信托发展。从发展趋势看，适应家政策断变化房产企业应减少贷款型信托模式应用更采用直接融资形式根据企业具体情况选择股权投资型或股权质押型或受益权信托等模式。

　　2、房地产信托的发展趋势

　　2017年房地产企业的资金需求比较强烈,融资渠道主要依赖于信托,因此推动了信托资金投向房地产领域。

　　房地产信托一直在争议中前行。一方面,房地产信托在去年实现逆势增长,另一方面,围绕房地产信托违规处罚的案例也逐步增多。

　　进入2017年以来,违规开展房地产信托业务更被列入信托公司现场检查要点。去年5月份,北方信托因“违规发放房地产贷款”被天津银监局罚款20万元;无独有偶,昆仑信托亦在去年10月份因“违规向房地产开发企业发放流动资金信托贷款”被宁波银监局罚款20万元。

　　并且,去年对房地产信托的严查甚至蔓延到其他金融机构。2017年4月份,招商银行(29.51 +0.37%,诊股)上海分行被上海银监局处以420余万元的罚款,违法违规事实是“该行以‘投资资产管理计划发放信托贷款’为通道,向某投资管理有限公司放款,部分资金用于支付土地出让金”。

　　在去年12月底,银监会发布的《关于规范银信类业务的通知》中规定：不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

　　2018年，房企将面临融资难、融资贵的窘境，同时，随着市场整体下滑，房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。这意味着，今年大部分房企将面临资金荒，加上自身的债务压力，房企资金链安全面临较大压力。

　　另外银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道,预计2018年房地产信托融资成本将维持高位。

　　在压缩通道的行业发展大环境下,2018年房地产信托的机遇为何?

　　业内人士认为：房地产信托将围绕真实的股权投资、商业地产投资、标准化融资等三个方向转型。

　　a.将开展真实的房地产股权投资。

　　信托公司开展真实的房地产股权投资,一般联合一定区域市场的主流开发商,重视项目所在区位和合作伙伴的操盘能力,深度介入项目开发,获取固定收益和项目分红。在风险控制上,信托公司控制项目公司或者拥有重大事项的一票否决权,对项目开发进行现场资金监管。

　　b.要开展商业地产投资。

　　随着一线城市房地产进入存量时代,信托公司重视存量物业的升级改造机会。信托公司设立私募不动产投资基金,收购商场、办公楼、长租公寓等物业,通过对物业进行升级改造,在较短时间内提升物业租金。在持有物业并运营一段时间再通过整栋转让,或者通过发起REITs实现退出。商业地产投资所需专业能力很高,信托公司一般设立专业子公司或专门业务团队开展此类业务。

　　c.探索标准化融资。

　　针对传统房地产信托融资成本较高、期限较短的劣势,信托公司开发标准化融资产品,包括物业收费权、购房尾款资产证券化业务,发行ABS或者ABN,对接资本市场,提高融资期限,降低融资成本,为房企提供延伸服务,拓展信托公司与大型优质房地产企业合作的空间。

　　由于银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道。2018年,信托将依旧是房地产企业重要的融资渠道,房地产信托继续是信托的重要业务方向。