鑫琦资产兑付危机调查：把房产当基础资产“拆分”

　　圈 阅

　　据报道，鑫琦资产兑付问题涉及资金约17亿元，涉及客户2000余人，分布在北京、西安和上海，其中上海占到90%。而鑫琦资产的业务模式产品的模式相当于将房屋价值作为理财产品，以10万元为单位份额进行拆分销售。对小额投资者而言，相当于一套房屋资产对应多人共同所有。在投资人投资期满后，鑫琦资产将按照出资额等价回购资产份额以返还本金。

　　立春之后总有一场“倒春寒”。

　　上周，投资平台——陕西鑫琦资产管理咨询有限公司（下称“鑫琦资产”）的兑付危机在上海掀起一场波澜。拨开兑付问题的薄雾，鑫琦资产的产品运作模式也颇值得玩味。

　　鑫琦资产在官网上将产品称为“资产证券化”。但实际上，其模式相当于将房屋价值作为理财产品，以10万元为单位份额进行拆分销售。对小额投资者而言，相当于一套房屋资产对应多人共同所有。在投资人投资期满后，鑫琦资产将按照出资额等价回购资产份额以返还本金。

　　不过，并非私募基金管理人的鑫琦资产，在对资产进行“拆分”处理后，也面临目前对于该类资产管理公司没有明确的监管的尴尬。

　　折价的资产

　　鑫琦资产总公司位于西安，并在北京、上海、山西、四川、海南等地设有分支机构，除上海外，位于北京、西安等地的分支机构情况与上海类似，亦发生兑付危机。

　　一位鑫琦资产内部员工向21世纪经济报道记者透露：“鑫琦资产兑付问题涉及资金约17亿元，涉及客户2000余人，分布在北京、西安和上海，其中上海占到90%。”

　　据投资人反映，鑫琦资产希望通过“以资抵债”的方式与投资者协商解决，意即用鑫琦资产名下的房产作折算进行全额兑付，折算幅度为85折。如85万元本金给价值100万元的房产。

　　根据上述人士的说法，鑫琦资产现有资产约27亿元，足以抵付掉投资者的全部金额。目前北京和西安的投资者已经通过“以资抵债”的方式完成兑付。

　　鑫琦资产2月19日在官网公告称，截至2月18日12时，公司与投资者共签署房产131套，涉及464人，价值3.3亿元。

　　鑫琦资产还表示，此次问题由于房地产下行周期所致。

　　21世纪经济报道记者获得的一份《资产明细》显示，鑫琦资产目前共有17个项目，总价合计21.23亿元，项目均分布于二线城市，以郑州、西安两地为主。

　　郑州、西安两地房价过去一两年呈现下跌态势。百城价格指数显示，西安市2014年以来房价整体呈下跌趋势，2016年1月样本均价6406元/平方米，同比下跌4.39%。郑州房价则在近两年变动较大，2013年均价年增长超过20%，达到9700元/平方米，2014年至2015年上半年间价格回落明显，最低跌至9000元以下，2015年下半年才略有回升。

　　从《资产明细》来看，鑫琦资产多数位于郑州、西安两地的房产单价超过万元，以上述资产中总价最高的建正东方中心为例，其项目单价为16000元/平方米。根据搜房网数据，该项目本月出售评估价仅约10000元/平方米。

　　关于实际资产，鑫琦资产方面称，经内审，公司资产完全可以覆盖掉投资者的资产总额。经侦已邀请第三方审计机构，对资产进行真实性、可偿性的审计，审计结果将会及时公布。

　　另有投资者认为，鑫琦资产在最初销售产品时就有价格虚高的情况，对此鑫琦资产回应：“公司资产都是高层区或项目的优质部分，所以会高于均价。”

　　资产“拆分”的灰色地带

　　比较有争议的，是鑫琦资产的业务模式。

　　公司官网显示，鑫琦资产前身成立于2005年7月，后于2012年5月更名，注册资本2亿元，是一家经国家工商局登记注册的专业资产管理咨询服务机构，作为“资产证券化”的先行者，公司主要从事资产管理、投资管理、财务咨询、房产中介及信息咨询等服务。

　　鑫琦资产在官网上将其产品称为“资产证券化”。

　　实际上，鑫琦产品的模式相当于将房屋价值作为理财产品，以10万元为单位份额进行拆分销售。对小额投资者而言，相当于一套房屋资产对应多人共同所有。在投资人投资期满后，鑫琦资产将按照出资额等价回购资产份额以返还本金。

　　如鑫琦资产所述，其并非一家虚构资产融资的理财公司，手中拥有地产项目中的部分房产。官网介绍，公司的理财产品为固定收益，每月付息；产品期限分为6个月、9个月、一年，10万元起投，预期年化收益率根据金额不同，从10.8%-15.6%不等。一位投资者向21世纪经济报道记者提供了一份购买产品时签订的合同，合同中包括《资产购买协议书》、担保函、《商品房买卖合同》、

　　固定资产收益单、公证书等文件。

　　根据《资产购买协议》，该投资者投资金额为20万元，相应的作为增信措施，持有建正东方中心一套房产的23.5%比例的资产。

　　其中，合同中还有一份《商品房买卖合同》，合同的出卖人为河南建正房地产有限公司，买受人为鑫琦资产，委托代理机构为河南恒辉房地产顾问有限公司。鑫琦资产购买的房屋为预售商品房，2012年一次性付清购买房款。

　　21世纪经济报道记者拨打了出卖人和买受人的电话，均无人接听。随后拨通到委托代理机构的电话，对方称自己是建正东方中心售楼部，他表示，不能回答涉及业主的问题，不过商品房买卖合同就是房屋买卖，不存在融资借款等行为。

　　由此来看，鑫琦资产较大可能是以公司名义向房地产开发商购买房屋，再以其为基础资产量价拆分，并将价值作为固收产品销售给投资者。

　　一位资管行业律师分析：“签署房屋买卖合同可能是纯粹的买卖关系，也可能在私下鑫琦资产和开发商之间有房屋回购协议，部分非一线城市的小开发商会用类似方式暂时去库存。”

　　鑫琦资产相关人士证实了这一观点，其表示：“鑫琦资产和开发商之间部分是合作关系，部分是买卖关系。”

　　在鑫琦资产最初对投资者的承诺中，投资期内，投资人相当于通过合法行为，以成本价格从鑫琦资产项目中受让某个地产项目的全部或一定份额不动产产权作为抵押增信，成本价即市场价格的一半，即用100万受让一套价值200万房子的一年所有权。

　　但根据上述《商品房买卖合同》中的价格计算，投资者相当于用鑫琦资产购买价格的75%受让资产。上述律师表示：“类似鑫琦资产的形式购买房屋时可能与开发商之间会商议到一个最优价格，低于市场价。”

　　早在2014年，鑫琦资产曾因为涉嫌非法集资被推到舆论的浪尖。当时就有媒体质疑过鑫琦资产在房展会上半价卖房捆绑理财，可能涉嫌非法集资。

　　然而，鑫琦资产并不在私募基金管理人备案名单中，也就是说鑫琦资产不是合法私募机构。然而，目前对于该类资产管理公司没有明确的金融监管机构。