三四线地产信托兑付告急 风险扩大至资管产品

　　房地产下滑引发居民资产重配。在此背景下，房地产信托、房地产资管项目的兑付压力日益加大。

　　从中国证券报记者了解的情况看，中小型地产商发行的房地产信托产品面临的问题最突出。由于房地产项目多位于三四线城市、开发商规模小等原因，房地产资产管理计划的风险甚至比信托产品更大。

　　据记者调查，长城新盛信托的“长城新盛·财富3号宁波新金和股权收益权投资集合资金信托计划”无法按期兑付。位于北京市大兴区的房地产投资专项资产管理计划也出现兑付问题。本应于今年1月到期的“新华·万邦壹号资产管理计划”至今仍无法兑付本金和收益。

　　信托项目资金紧张

　　长城新盛信托公司近期发布“关于宁波新金和项目有关情况的公告”称，“长城新盛·财富3号宁波新金和股权收益权投资集合资金信托计划二期”(简称“宁波新金和项目二期”)的股权收益权回购款498万元于2015年4月23日到期。融资方宁波新金和投资有限公司（简称“新金和投资”）因“金和系”公司自身经营等原因，目前尚未向本信托计划支付上述股权收益权回购款。因此预计本次将无法按时向投资者分配本期信托收益。

　　长城新盛信托2013年8月1日和2013年10月23日分别成立“长城财富3号宁波新金和股权收益权投资集合资金信托计划一期”和“长城财富3号宁波新金和股权收益权投资集合资金信托计划二期”，募集资金总规模2亿元。用于购买新金和投资对旗下两家目标公司(宁波金和新材料股份有限公司和宁波科博特钴镍有限公司)所持股权(20%和100%)的股权收益权后，由新金和投资对两家企业进行增资扩股，企业将该笔资金用于补充公司日常流动资金。

　　“金和系”公司实际控制人为陈韶峰，旗下除了金和新材料和科博特经营主业锂电池正极材料生产和销售外，另有宁波璟月湾旅游置业有限公司(简称“璟月湾”)开发璟月湾别墅地产项目,并向长城新盛信托提供璟月湾土地和在建工程作为抵押担保。

　　由于房产市场低迷,“金和系”旗下璟月湾项目的建设和销售进度也受到影响。从2014年起销售额大幅下滑，从而导致其工程建设和费用基本全依赖锂电池正极材料板块输送现金流。而锂电池正极材料板块本身的经营特点和受目前经济形势影响，导致预付账款和应收账款增加，净现金流无法支撑璟月湾项目的建设，造成违约情况的发生。

　　长城新盛信托方面称，2014年12月3日以信托纠纷为由向上海市第二中级人民法院提起对新金和投资、陈韶峰、徐波、金和新材料、科博特、璟月湾及董亚飞的诉讼, 并于2014年12月9日完成对“金和系”相关资产的诉中保全。查封冻结资产中，璟月湾项目酒店土地面积5.3万平方米、在建工程建筑面积8.5万平方米；璟月湾项目住宅土地20万平方米；新金和投资100%股权；金和新材料55.18%股权；科博特100%股权。

　　“我司一方面将加快司法诉讼程序，通过诉讼途径保障信托计划的安全；另一方面通过继续督促金和系公司履行合同义务，或寻找第三方接盘，以保证对委托人收益的安全。”长城新盛信托向投资者解释道。

　　记者致电长城新盛信托北京业务部宁波新金和项目的进展情况，客服人员称会转告公司相关负责人后给予回复。但截至记者发稿时并未回复。

　　有投资者反映，信托公司2014年12月提起诉讼，但当时并没有和投资者沟通这一信息。2015年2月1日，一期产品应该付息时也没有向投资者说明。直到2月16日才向投资者发送加密文件。期间也没有召开受益人大会，错过对楼盘降价处理的时机。

　　风险面扩大至资管产品

　　今年以来, 平安信托-翔园17号，因佳兆业资金链已经断裂出现兑付危机；长城信托-长城财富3号因融资方自身经营原因，出现违约；新华信托-汇源6号房地产信托，因销售进度出现问题而延期。从实际爆出风险的信托产品看，自2013年开始，信托产品风险事件已经从前期主要集中在矿产资源和房地产领域，逐步蔓延至其他产业领域。

　　而券商和基金子公司等机构发行的房地产资管计划也频频暴露风险。据了解，一家基金子公司发行的大兴项目也已无法按时兑付。这一家基金子公司的房地产投资专项资产管理计划尽职调查报告显示，项目融资方为北京亚奥先科房地产开发有限公司（简称“亚奥先科”），该公司成立于2000年11月21日，注册资本为1000万元，法定代表人为谢佳莉，主要经营范围为房地产开发经营，实际控制人为徐晓明。

　　亚奥先科已经获取大兴项目一期A地块土地证，并已全部缴纳土地款。亚奥先科希望与基金子公司开展融资合作，以正常推进其项目后续开发建设。基金子公司所募集的资金通过银行向融资方发放委托贷款，融资方以项目土地及在建工程作为还款抵押担保、融资方股权作为质押担保，同时融资方实际控制人承担连带保证责任。

　　由于房产销售不畅，这一项目至今无法兑付投资人的本金和收益。中国证券报记者致电负责该项目的资产管理有限公司询问项目进展情况，客服人员并未回答记者提问。

　　无独有偶，由新华(山东)房地产交易中心担任管理人的新华·万邦壹号资产管理计划A类原定于今年1月份到期，但至今投资者无法收回本金。

　　新华·万邦壹号资产管理计划资金以债权方式投资于项目方，具体用于补充项目公司“万邦-翰林郡”项目二期工程建设所需费用。济宁玉翰房地产开发有限公司将其持有的55463.38平方米万邦·翰林郡核心区住宅用房、商业用房、土地使用权为该计划提供抵押担保。济宁玉翰房地产开发有限公司的全部股东以其100%股权提供质押担保, 并本人及其配偶为该计划还款提供无限连带责任担保；上海玉翰房地产开发经营有限公司、台州万邦置业有限公司及公司的实际控制人及其配偶为本计划还款提供无限连带责任担保。

　　今年3月，新华(山东)房地产交易中心向投资者发布“情况说明”称，由于“万邦- 翰林郡”项目销售进度低于预期，致使资管项目资金使用人济宁玉翰房地产开发有限公司的偿债能力发生风险，导致资管计划无法按预期兑付。管理人向济宁市中级人民法院提起诉讼，要求济宁玉翰房地产开发有限公司偿还借款并支付利息、罚息和违约金，并诉请担保方履行担保义务。

　　至今案件仍在审理当中，资管计划无法正常兑付。

　　小型开发商仍处“严冬”

　　除了房地产行业大环境不景气外，资金持续从楼市流向股市也是导致房地产市场风险暴露的重要原因。

　　从2014年下半年开始，众多资金就开始陆续从楼市流向股市。某城商行的支行行长介绍，两年期以上的房地产信托产品根本卖不出去。后续资金的难以为继，让房地产信托等相关产品的风险提前暴露。

　　此前已有媒体报道称，2014年以来发行的大量资管类房地产的产品中，超过一半投向三四线城市。并且在融资方中，基本没有全国百强开发商。上海一位地产基金人士提醒，2014年起，由于供应量过大，融资成本升高，中小开发商三四线城市项目正是楼市风险“地雷”最密集的地方。而贷款资金规模、拿项目能力、资金成本的不同，使得银行、信托、资管、私募四类机构，对应的开发商实力基本都是由高到低，逐层递减。

　　中原地产的研究报告认为，全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现两种完全不同的走势：经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡、库存不均衡、成交量不均衡、政策作用不均衡、房价上涨不均衡。4月以来，一二线城市的成交提升幅度明显，而三四线城市则较为低迷。一线及二线城市4月前26日的成交量较3月同期分别上升27%、13%，而三四线城市则下降26%。可见，楼市新政对不同城市的影响差别显著，市场供求基本面堪忧的三四线城市对于政策的反应冷淡。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，虽然从市场周期看，三四线过高的库存压力，会导致这些城市走出泥潭的难度非常大，但从环比看，对于大部分房企来说，2015年都会比2014年相对乐观。

　　整体看，从2014年9月30日开始的连续多轮房地产政策密集出台，叠加股市转牛，房地产企业也开始从股市融资。楼市政策密集出台也令市场对后市更加乐观，上市房企为了抢占市场份额，自然愿意在当下股市火热的情况下，定向增发募集资金，为未来发展做好资金准备。

　　但三四线城市项目、小型开发商最艰难的日子还未过去。