楼市“博傻”时代已过成交低迷 真的扛不住了吗？

　　房地产价格回归成交低迷 楼市“博傻”时代已过

　　本报记者 张敏 北京报道

　　导读

　　旷日持久的调控下，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行选择。

　　9月下旬，泰禾合肥院子某个户型降价4000元/平方米促销，随即引来老业主集体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅，抗议泰禾的调价行为，并提出退款等要求。

　　当月早些时候，长沙、杭州也先后出现因降价而引发的业主“维权”行为，业主认为开发商“胡乱定价”、“欺诈业主”、“丧失诚信”。

　　早在今年6月，北京市通州区的K2十里春风项目售楼处也曾被业主“包围”，并被要求退房，起因同样在于项目售价下调。

　　纵观我国房地产发展史，业主因降价而维权的现象时有发生，且大多出现在市场下行之时。万科、保利、龙湖等大型房企的售楼处，都曾遭遇过“围攻”。

　　相比因直接降价而导致“维权”，在市场下行期，开发商推出变相的价格策略更为常见。

　　8月末，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告，首付款也可以分期支付，最低首付仅需5%。中粮也于9月末启动全国范围内的“购房节”，对近万套房源推出优惠折扣，涉及16个城市66个项目。

　　在北京市场，万科、城建等房企都推出了价格策略。珠三角、厦门等区域的新房项目，近期也有不同程度的价格优惠措施推出。虽然官方的房价数据仍然显示出很好的涨势，但从市场一线来看，调整的端倪似乎已经出现。

　　在楼市调控严厉打压下的房地产市场，真的扛不住了吗？

　　“最后的选择”

　　“2008年，2011年，2014年，全国出现过3轮非常明显的退房潮现象，只要房价出现下调现象，前期购房者就开始所谓的降价维权。”中原地产指出，降价“维权”的现象时有出现，其中以2011年最为典型。

　　公开信息显示，从2011年9月开始，北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象，万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的售楼处被砸毁，部分项目的业主还与保安发生肢体冲突。

　　按照业内的观点，这三个年份均为房地产市场的“小年”，在监管层出台楼市调控政策之后，市场出现下行。为保证现金流，开发商祭出各种价格优惠策略，部分项目明显降价。

　　今年的市场形势，被认为与上述三年有着类似之处。在旷日持久的调控下，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行的选择。

　　但有房企人士近日向21世纪经济报道表示，“直接降价”通常是企业最后的选择。因为多年的操盘经验告诉房企，直接降价通常会引发类似的纠纷。

　　“如果不得已要进行调整时，最先选择是‘降配’。”该人士说，“降配”是指在不调整价格的基础上，对装修、绿化等配套设施的标准进行下调，从而弥补利润率的损失。

　　在“降配”的同时，有些项目还会变相降价，比如，减少赠送面积、提高车位价格、提高精装修价格等等。这些做法同样能够达到弥补利润率的目的。首次开盘的项目则可以选择低开（低价开盘），或价格优惠策略等。近期的价格优惠策略，大多发生在首次开盘的项目中。

　　该人士表示，选择直接降价，通常意味着项目已经“别无选择”，这是一个“既损失利润、又损失口碑”的做法。

　　价格回归？

　　房地产项目直接降价的原因很多，但综合来看，很大部分都存在前期定价过高的现象。

　　长沙某房企人士9月28日向21世纪经济报道表示，过去一年来，长沙房价出现大幅上涨，部分项目在半年内的涨价幅度超过50%。这其中虽不乏好地段的优质项目，但部分地段、品质不佳项目也跟风上涨。

　　到今年，长沙的调控政策不断深化，“限价令”的执行尤为严厉。好地段的项目价格尚可维持，品质不佳的郊区项目，则不得不进行价格回调。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进将这种调整称为“回归”，因为，“前期房价大幅上调，本身就是非理性的行为”，在调控的压力下，价格泡沫势必要被挤出。

　　他表示，在我国房地产市场，需求从来都不是平稳释放的。受调控政策、买涨心态等影响，市场需求通常表现出集中释放，然后又集中收缩的现象。而供给端的反应往往滞后于需求端。因此，当市场需求出现收缩时，很多项目就不得不对价格策略做出调整。

　　在这个过程中，“限价令”的影响不可忽视。“有时候，被限价的项目并不在你那个区域，但一旦别的区域价格被限，市场的整体预期就变了，你再按照原来的价格卖，就卖不出去了。”前述长沙房企人士表示。

　　今年以来，楼市调控政策不断深化，除“限价令”外，限购、限售等措施还对需求端的积极性产生影响，棚改货币化的退潮，也在影响三四线城市的购买力。在很多城市，市场预期发生了明显变化。

　　9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，可谓趋近零增长，“金九”成色存疑。有分析人士认为，这种交易量还是房企通过价格调整策略取得的，与市场真正好的时候有着本质区别。

　　这种情况还影响到了二手房市场。贝壳研究院通过对11个重点城市的二手房市场进行分析得出，今年第三季度，业主挂牌量开始下滑，已入市业主预期松动，挂牌价趋稳，调涨占比下滑。

　　一二线城市仍有支撑

　　随着楼市调控的继续深入，价格调整有可能会继续蔓延。严跃进指出，项目价格下降会带来更多的观望情绪，一些资金状况紧张的房企，会将旗下项目加入降价行列。他认为，到10月份，类似降价还会出现。但不排除到了年底出现价格反弹的可能。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷赞同上述看法，他指出，大面积降价潮的风险似乎不高。这是因为：在调控严厉的一二线城市，需求长期压抑，供应远远不足，高端住宅偏多，城市成长潜力巨大，地价下调余地很小，房价几无可降空间。

　　欧阳捷还表示，部分调控尚不严厉的二线城市，更是存在房价上涨动力。

　　根据上海易居研究院的报告，截至2018年7月底，全国100个城市的新房库存去化周期仅为9.6个月，明显低于12-16个月的合理区间。其中一些城市的去化周期不足5个月。

　　但随着调控政策的下沉，一些前期房价上涨过快的三四线城市，情况则不容乐观。

　　欧阳捷表示，房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的三四线城市，未来极有可能出现价格回调。他指出一个现象，在很多省份，低能级、低等级城市的房价高于高能级、高等级城市，简言之，县城房价接近或超过省会城市。

　　欧阳捷表示，今年9月浙江义乌市二手房均价 21519 元/m2，同比上涨17.25%，环比也在上涨，这一价格已经高于很多中西部的省会城市。与此同时，河北多地房价高于石家庄市；江西赣州市、湖北宜昌市、安徽芜湖市的房价均已接近其省会城市。

　　前述房企人士也表示，三四线城市的市场容量本身就不大，并在此前的周期中释放殆尽，若棚改货币化大幅回潮，这些城市的需求规模和购买力都会受到影响，出现价格下调也就不意外。

　　中原地产指出，过去3年，全国房价普遍上涨，投资投机需求有所抬头，很多需求还使用了较高的杠杆。无论此轮价格调整会否蔓延，市场参与者都应该增强风险意识，因为随着楼市调控的常态化，“只涨不跌的楼市博傻时代已经过去”。