调控显威 楼市现降温迹象

    近日，国家统计局发布10月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，10月一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月回落2.8和1.0个百分点；二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月回落2.9和1.1个百分点。一线城市和二线城市房地产市场明显降温，房价环比涨幅快速回落。

    业内人士指出，国庆前后全国性的房地产市场调控出台，使得延续了一年多的此轮房地产快速上涨周期中断。但值得注意的是，在资金未完全收紧的情况下，市场可能继续保持“量跌价滞涨”的格局。

    降温 房价涨幅明显放缓

    统计局数据显示，在调控政策的抑制下，房价涨幅明显放缓。9月，70大中城市在新建商品房住宅环比平均上涨1.8%，二手房平均上涨1.45%均刷新了历史纪录。10月快速降温，新建商品房住宅环比上涨为1.07%，二手房环比上涨0.64%，均出现明显下调。

    从10月房价指数的城市变化看，70重点城市中45个城市新建商品房住宅价格指数相比9月出现了涨幅放缓。具体来看，北京从9月环比涨幅4.9%减至0.6%，郑州从7.6%的涨幅降至3.5%，青岛从4.7%下调至1.3%，上海从3.2%降至0.5%，济南也从此前的5.2%降至3.4%。

    此外，涨幅超2%的城市数量较9月大幅减少一半以上。数据显示，9月，70大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的城市多达40个，其中，有23个城市环比涨幅超过2%，5个城市环比涨幅更是超过了5%。但来到10月，环比涨幅超过2%的城市仅11个，较9月的23个大幅减少52%；涨幅超过1%的城市也从此前的40个降至28个。

    亚豪机构市场总监郭毅认为，国庆前后的这一轮全国性房地产市场调控，收紧程度之严，波及范围之广，为近5年之最，由此也使得延续了一年多的此轮房地产快速上涨周期被中断。

    中原地产市场总监张大伟也表示，9月末以来，全国共有22个城市集中出台楼市调控收紧政策，一轮整体性的调控政策收紧局面确立。此次各地调控升级力度强劲，限购、限贷等关键内容在新政中均有详细涉及。

    萎缩 楼市成交量环比下滑

    在前期市场火爆局面的支撑下，1-10月，商品房销售额达91482亿元，同比增长41.2%，已超2015年全年87281亿元销售水平。同时，销售面积达120338万平方米，同比增长26.8%，创造历年同期最高纪录。

    但从10月单月来看，房地产成交出现快速下滑。中原地产研究中心统计数据显示:截至10月30日，10月全国54个城市合计签约商品房住宅270164套，这也是近3个月来第一次跌下30万套，较9月相比跌幅达到了15%。同时，10月主要城市目前的推盘认购率已大幅下跌至64%，环比跌幅达14个百分点，几乎是今年4月以来的最低水平。

    易居研究院报告显示，10月，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2223万平方米，环比减少8.0%。

    具体来看，10月，4个一线城市新建商品住宅成交面积为348万平方米，环比减少3.3%，同比减少0.8%。二线城市方面，15个二线城市新建商品住宅成交面积为1500万平方米，环比减少13.8%，同比增长7.8%。其中，有9个出现了环比下跌的态势，苏州、福州和南京环比跌幅相对要大。

    对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，10月市场交易相比9月有所下降，体现了政策管控的有效性。加强版限购限贷政策下，热点城市购房门槛提高，使得各类炒房需求减少，进而促使市场交易出现下滑。

    严跃进也认为，随着政策效应的继续释放，预计热点城市市场成交面积有继续下降的可能，房价上涨的幅度也将收窄，进而促使房地产市场回归理性和趋于平稳。

    预判 市场下行压力短期难减

    但值得注意的是，易居研究院数据同时显示，虽然10月楼市成交有所下滑，但相比2010年至2015年7年间的同期水平，2016年10月30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了19.2%、139.0%、45.5%、23.8%、23.8%和11.2%，今年10月市场成交是近7年同期最好的水平。

    价格方面，统计局数据也显示，部分城市涨幅依旧较高，涨幅超3%的城市也有7个。其中，无锡环比上涨4.9%，长沙环比上涨4.5%，郑州上涨3.5%。此外，济南环比上涨3.4%，杭州环比上涨3.2%，赣州上涨3.1%，武汉上涨3%。

    对此， CRIC研究中心研究员杨科伟表示，在房贷资金居高不下的支撑下，部分市场由“热”迅速转“冷”还言之尚早。在资金未完全收紧的情况下，市场将继续保持“量跌价滞涨”的格局。

    中国人民银行10月金融统计数据报告显示，人民币贷款增加6513亿元，同比多增1377亿元，而住户部门贷款增加4331亿元，占比达66.5%。

    值得一提的是，在房贷资金依旧较松的同时，房企资金压力也较小。在没有销售压力的重压下，房企降价意愿极弱。中原地产研究中心数据显示，截至日前24家房企公布前10月销售业绩显示，企业合计销售额达到了1.73万亿元，同比上涨81%，已经接近全面完成年度任务。

    业内人士认为，在此背景下，需警惕房企惰性带来低供应和低投资。杨科伟表示，现阶段投资增速回暖是由于去年基数较低所致，2015年8-12月，房地产投资额连续5个月同比均为负增长，但增速保持较高水平并不能掩盖行业处于调整周期中，在政策偏紧、市场规范之下，房企开发投资意愿不高是不争的事实。

    因此，未来一方面要控制房贷减少投机需求，另一方面要加大房企推盘动力，加大供应量。杨科伟指出，央行在三季度报告中也提出“在抑制资产泡沫的同时，要防范金融风险”，意味着当前房贷总量居高不下，未来会有进一步措施，特别是针对热点城市会有所收紧。

    张大伟也表示，本轮因资金潮导致的楼市持续火爆始于去年3月30日，在持续18个月的爆发后在今年10月出现短期拐点，后续市场走势依然要看资金价格与政策变化。预计本次调控周期起码持续6-9个月，房价将面临下行压力。