中国楼市调控的困境与救赎

    就像以“大妈是否入市”作为判断股市泡沫非典型渠道一样，离婚登记处是观察楼市泡沫的一个渠道。近期，调控传闻触发上海市民离婚购房潮。离婚潮也在南京和深圳上演。

    离婚购房意味着不仅没房的人恐慌，有房的人也恐慌。这种恐慌，一方面是对避险投资的追逐，另一方面是资产泡沫时代下，害怕缺位于不动产市场，拉大与富有阶层的差距。同时，也是基于楼市对于“稳增长”、“稳财政”、“防风险”极端重要，政府必然会“托住”楼市，市场相机抉择做出利己决策。恐慌性购房得到杠杆支持，上半年新增房贷增长113%，居民杠杆率达到40%，较2008年增长167%。

    7月26日的政治局会议，明确提出“抑制资产泡沫”，吹响了楼市“去泡沫”号角。8月最后一天，厦门和武汉这两个东部和中部的热点城市，相继出台“限购令”和“限贷令”。自此，今年上半年热点一二线城市都做出调控姿态，包括“3·25”沪深楼市新政。本轮各地调控措施依然没有跳出过去十多年调控“怪圈”，即在维持楼市高景气度的前提下，试图通过需求端“微调”，控制或忽视资产泡沫。地方畏难情绪、敷衍之态昭然：既要贯彻国家指示，又不想让本地楼市降温、土地被贱卖，最后出炉的“新政”，信号意义大于实际效果。比如，厦门和苏州虽然重启限购，但尽显对伤及购买力的担忧，苏州限购更是近乎虚设，武汉和南京对房贷杠杆控制微乎其微。由此，“地王”大戏在全国照常上演，且愈加凶悍和激烈。8月全国共诞生47宗超过10亿元的地块，其中溢价率超过100%的地块达到33宗。

    “地王”和高地价已从东部热点城市蔓延至全国二线城市，甚至是一些产业和人口基础并不被看好的城市（如无锡、南宁），有的城市（如郑州、厦门、无锡、武汉）一天诞生数个地王。8月，土地平均溢价率大幅攀升至77.98%，仅次于6月，为年内第二高点。另一方面，楼市泡沫走向深化。突出表现在，将房地产作为基础优质资产，借助高杠杆开展资本运作。近期，宝能和恒大逐鹿万科股权，融信在上海上演“蛇吞象”，显示楼市的金融属性无限延伸。近日有媒体披露，上半年219宗地王中，银行资金就提供了10万亿。

    由此，市场又一次推断，政策已失去独立性，即便资产泡沫愈演愈烈，职能部门和地方也不可能积极行动起来。既然如此，以目前地价水平，热点城市房价未来5年将翻一倍，楼市泡沫继续向纵深演进。纵观全球，没有一个国家像我国一样，没有遗产税、房产税、累进个人所得税等来调节收入，买房是当今中国最好的投资，这或许才是民间投资增速下滑、脱实入虚无法扭转的原因。

    流动性和杠杆是本轮楼市最大动力，也是泡沫的推手。首先，要对本轮调控及时纠偏，让调控真正做到“挤泡沫、控杠杆”；其次，中央要拿出雷霆手段，向市场传递明确统一的信号，让市场感到，抑制资产泡沫是严肃的；再次，要扭转“一行三会”各管一块的监管模式下，空白地带为楼市炒作输血的局面；最后，加强资金流入流出监管，防止快速去杠杆造成的短期风险。（作者单位：深圳市房地产研究中心）