楼市微刺激层出不穷 或引刚需入市推“银十”

　　从市场交易来看，在此次央行降低首套房首付比例的政策后，后续能够在第四季度推进交易规模的上升，尤其是刺激刚需购房者的积极入市。

　　一财网 林小昭

　　在“金九”结束之后，央行再度放出大招：非限购城市首套房首付比例降至25%。

　　首付降至25%

　　30日，中国人民银行下发关于住房信贷政策有关问题的通知，改进购房信贷政策

　　一是在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

　　二是人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

　　上海易居智库研究总监严跃进对《第一财经日报》记者分析，对于不限购的城市，通过降低首付款的比例，能够直接降低购房者的购房压力。第一、首付款从过去30%的比例下调到25%的比例，对于一套100万元总价的住房来说，能够使得购房款节约5万元的水平。

　　其次，这也使得购房者能够积极去申请商业银行贷款，进而降低对公积金贷款的依赖程度。第三、目前商业银行贷款的利率处于历史低位，这使得购房者能够在按揭成本下降、首付成本下降的前提下积极入市。

　　严跃进说，此次首付比例调整是一种很典型的差异化的信贷调控政策。对于依然处于限购城市的一线城市来说，依然需要走三成首付的比例，所以影响方面不大。而对于其他城市来说，尤其是二线城市而言，目前房价上涨态势比较明显，房产投资价值依然存在，所以这样一个政策，会鼓励购房者积极购房。

　　不过，在中原地产首席市场分析师张大伟看来，新政直接影响非常有限，因为目前首付压力比较大的城市主要集中在一线城市，二三线城市首付压力相对较小。而且5%的改变，绝对值不高，对于大部分非限购城市来说，只有5-10万。这部分变化不会影响购房决策。

　　“对于银行来说，执行意愿不强烈，银行从自身风险考虑，对于一线限购城市相对宽松，对于不限购城市特别是三四线城市要求严格。”张大伟说。

　　楼市微刺激层出不穷

　　近期以来，从中央到地方，楼市刺激政策不断出现。9月30日，央行、财政部、住建部联合发布通知：2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。全面推行公积金异地贷款业务。有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化。

　　此前9月14日，国务院发文称，为进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题，增加公共产品和公共服务供给，国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中，房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。

　　在地方，日前，广东清远市印发《清远市促进房地产平稳健康发展政策措施》(以下简称《措施》)，给予购房者补贴，低收入困难家庭最高可补贴房子总价20%，入职5年的公务员最高可补贴4万！这在广东省尚属首次。

　　在辽宁，继今年4月和6月省政府出台“辽9条”和“辽5条”之后，9月5日，省政府再次出台新的7条政策和措施，支持居民自住和改善性住房需求，促进全省房地产市场平稳健康发展。

　　“本轮房地产政策宽松主要特点是政策多、但是大部分都是小微刺激，预计对楼市的购房者心理影响较大。整体看，金九银十市场已经有所起色。”张大伟说。

　　“金九”再现，银十可期

　　根据易居研究院发布的9月份住宅成交报告，9月份，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1905万平方米，环比增长2.9%，同比增长29.0%。在连续2个月出现环比下跌的态势下，9月份成交量继续攀升。

　　严跃进分析，9月份市场成交量总体处于高位运行态势。环比增幅之所以不如预期的大，和此前改善型购房需求的积极释放、房企推盘节奏没有预期快等态势有关。对比近6年9月份的成交水平，今年9月份总体还是偏高。

　　对照近6年9月份的成交数据，可以看出，相比2010年至2014年5年间的同期水平，2015年9月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了14.9%、78.0%、20.9%、7.2%和29.0%。如此对比，今年9月份市场成交是近6年同期最好的水平。

　　严跃进分析，从市场交易来看，在此次央行降低首套房首付比例的政策后，后续能够在第四季度推进交易规模的上升，尤其是刺激刚需购房者的积极入市。“从这个角度看，今年银十的格局依然会存在。更重要的是，能够刺激房企去库存压力的继续释放，进而带来买卖双方比较活跃的态势。”