全球滞胀及金融危机的时间 楼市会否面粉贵过面包？

     笔者一直讲如果全球这一次有机会出现滞胀，一旦美国联储局发现了这一次通胀不是短暂，而是长期或不受控，或者会报复式加息及减买债。但当滞胀遇上金融危机，而通胀又失控，那么世界又会如何？那楼市又会如何？

     历史美滞帐会大幅加息

     对上一次滞胀，在1970年，美国通胀率达到了5.7%的同时，经济增幅下滑至0.2%，滞胀开始显现。其后在 1974-1975年滞胀现象明显加剧。第一次石油危机爆发，迭加粮食危机的冲击，1974年美国实际经济增速由上一年的5.6%大幅降至负的0.5%，通胀率由上一年的6.2%升至11%，1975年美国经济延续高通胀、经济负增长的态势。之后 1979-1980年第二次石油危机爆发，1980年美国实际经济增速由上一年的3.2%下滑至负的0.2%，通胀率飙升至13.5%。

     这令到美联储为了控制通胀而疯狂加息，高利率导致经济陷入滞胀。1979-1980年美国通胀率持续在两位数恶性区间，通胀率接近15%、3个月美国国债利率超过17%、商业银行贷款利率最高达21.5%，1979年沃尔克就任美联储主席后毫不犹豫的大幅提高联邦基金利率，并抛售短期国债、提高贴现率至12%，联邦基金利率最高提至22.36%高位。高利率很快刺破经济，GDP增速降至-1.8%、失业率10.8%，美国陷入滞胀格局。

     今次具金融危机风险

     但这一次滞胀亦遇上很大机会同时间爆发金融危机，随着利率迅速上升、出口增长停滞和贸易赤字不断增加，韩国经济面临的压力越来越大，韩国第三季度GDP环比仅增长0.3%，低于前值0.7%，是自2021年第三季度以来的最低增速，亦据报南韩将放宽部分住房贷款规定，以稳定市场；三季度GDP同比增长3.1%; 同时间另一个经济衰退的指标: 美国三个月期和十年期美债收益率的倒挂，而这非常重要的启示。从1968年1月至2006年7月期间的每次经济衰退之前，都会出现十年期和三个月期美债收益率倒挂的现象，因此被视作更为准确的美国经济衰退信号。

     而近日有分析提出「楼市市况变了，那就蚀本的价钱也得卖」，那么大家马上担心发展商，其实面粉贵过面包如果很多人只放在香港一手楼市来看，基本过去三十年是没有发生。但这不是放诸四海都准确。如果单单看香港一手市场，楼价低于建筑费可能性不高，因为香港很多发展商实力而且负债比率低。

     其实面粉贵过面包如果很多人只放在香港一手楼市来看，基本过去三十年是没有发生。但这不是放诸四海都准确。如果单单看香港一手市场，楼价低于建筑费可能性不高，因为香港很多发展商实力而且负债比率低。

     但是在这我们又要定义面粉贵过面包，面粉在发展商来说是建筑费及土地费用，而对于普通业主来说即是房屋的买入价。那么普通业主的买入价会否低于卖出价? 那么当然正常不过，近日的蚀让盘即是最好的例子。

     所以对于很多读者来说，我相信大家不用担心发展商会否面粉贵过面包，而是关注好自己的面包。所以笔者一直讲，好的交易不会出现太久，市场随时会出现平面包，问题你可否把握。

     但如果全球滞胀及金融危机出现的时间，那么面粉贵过面包?

     但笔者见到的是仍然不少专家提出加大杠杆提高回报。而近日楼市蚀让新闻亦不停出现，很多时间，天时地利人和将做就新一代的富翁，及中产。这去大大声赢，但这一次将要静静地赢。时间永远走在价格及成交量之前，所以本栏目标是赢在转势之前。

     作者：江恩笔者刘君明