楼市2018年：购房者忧“站岗” 开发商难疯狂

　　作者 |张庆宁

　　编者按：

　　2018年是个历史“大年”。

　　这一年，宏观经济和各个行业都在发生显著变化，从金融行业去杠杆到资本市场大波动，从地产调控深水区到消费领域新格局，我们各个生活侧面也在随之调整；

　　这一年，互联网创业公司上演了一场集体IPO盛宴。这股新生力量正在成熟，改变着中国商业的生产力方式和生产关系结构；

　　临近岁末，同时处于这个信息泛滥但优质信息稀缺的时代，《棱镜》希望从金融业、资本市场，以及地产、消费、文娱等重点产业领域入手，复盘他们的这不平凡的一年。我们希望，这一叠历史底稿的作用不仅仅是总结过去，更重要的，是让我们砥砺前行于未来。

　　是为“2018这一年”系列第七篇。

　　12月23日一早，北京气温骤降，马晓轶在寒风中骑着共享单车，再换乘地铁，赶往昌平区某楼盘收房。

　　售楼小姐脸上挂着暖洋洋的笑容，她拿出pos机，从马晓轶的银行卡中划走6.6万元，包括契税、公共维修基金、物业费、取暖费等。她递上一把87平方米小户型的房门钥匙，“恭喜马先生，您现在是有房的人了。”

　　7个多月前，售楼小姐从马晓轶银行卡中划走205万元首付款，同时联系银行，帮他背上300万元分期25年的房贷。

　　马晓轶是典型的刚需首套购房者，倾尽全力在北京“上车”，却担心自己为北京房价“站岗放哨”。他购买的这个楼盘位于五环与六环之间，售价均价已是5.85万元/平方米。

　　2018年，该楼盘房价与中国楼市风向标北京一样，在层层调控高压之下表现稳定。

　　不过，名噪一时的“二线城市四小龙”苏州、南京、合肥、厦门却相继降价，个别高点接盘的购房者呼吁政府介入托市，打砸售楼处的现象时隔多年再现。

　　在土地这一楼市生产资料的供给端，地方政府借助棚改货币化安置政策，消化高企的库存。一旦房价下行导致土地出让金减少，政府的财政收入和债务偿付，无疑面临挑战。

　　房企位于土地供应者和楼市消费者的供需之间，对楼市走向尤其敏感。

　　带头大哥万科在今年9月的秋季全员大会上高喊“活下去”，中型房企中弘股份资金链断裂、遭强制退市，诸多房企开始陆续裁员降薪，在激进扩张后开始迎来行业寒冬。

　　楼市调控政策最密集的一年即将结束。2019年，中国楼市去向何方？

　　调控中的暖冬

　　这是1994年中国进入商品房时代以来，楼市调控政策最密集的一年。

　　据不完全统计，2018年全国各地出台的调控政策多达438次，刷新历史记录。中央决策层敲定“房子是用来住的，不是用来炒的”，该调控锚点自2018年3月中旬通过各个地方政府深化落实，调控层层加码。

　　2018年3月17日，北京作为调控风向标率先出手，将首套房30%的首付比例提升至40%，二套房的首付比例提升至6成，房贷利率最低上浮10%。

　　马晓轶记得清楚，他在4月初缴纳首付不久得到消息——包括工、农、中、建四大行在内的北京部分银行，5月7日（含）以后网签并受理的首套房贷款，利率不低于人民银行基准利率的1.1倍。

　　马晓轶是首套房，原计划6月前办好房贷即可。听到这一消息，他每天催促银行工作人员加快进度，最终在利率上涨前办完贷款手续，拿到仅上浮5%的“优惠利率”。

　　房贷利率再次加码，并贯穿2018年调控政策始终。包括郑州、杭州等二线城市，开始追随北京，启用这一手段。

　　郑州房价涨幅曾经领跑全国，2018年4月，首套房利率上浮至20%-25%不等，二套房利率最高上浮35%，房贷利率高居全国第一。当月郑州新建商品房和二手房环比上涨0.5%。

　　虽是如此，全国房价依旧涨声一片。

　　国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，4月只有10个城市房价环比下降，两个城市没有变化，其他58城房价均环比上涨，其中丹东以2%的环比涨幅领跑全国。

　　在三亚、海口、西安、太原等库存高企的二线城市，地方政府遏制房价意向不强。反之，西安通过放宽落户政策之手段，吸引外地人口，刺激购房需求。

　　继一二线城市之后，三四线城市成为2018年房价上涨主力军，核心动力之一即棚改货币化安置政策。

　　“棚改”全名棚户区改造，是对城市简易房屋和棚厦房屋的集中区的改造，过去主要依靠实物住房安置棚改户。

　　近年来，棚改货币化安置变成政策主导方向。业内测算，2018年的全国范围内棚改货币化安置比例达到60%，资金来源主要是抵押补充贷款（PSL），提供者包括国家开发银行、农业发展银行以及部分商业银行。

　　2018年6月13日，国家开发银行网站发布的一篇《金融时报》的文章提到，国家开发银行累计发放超过3.4万亿元棚改贷款，帮助2000多万户居民搬出棚户区。2018年一季度，国开行发放棚改贷款2575亿元，“在改善百姓居住条件的同时消化盘活了房地产库存。”

　　截至发稿，农业发展银行以及其他商业银行尚未发布相关棚改贷款数据。

　　棚改货币化造就大批持币入市的购房者，他们所在三四线城市原本库存高企，但在2018年却出现房价爆发式上涨的现象。诸如常州、沈阳等老牌“鬼城”，均在实行棚改100%货币化安置后一房难求。

　　“在货币化安置下，三四线城市出现需求虚增的情况，由于购房者手头有钱，增加了很大的购买力，这在一方面减少了库存，但另一方面也引来了房企拿地再建造后形成了炒作的风气。”社科院金融所房地产研究中心主任尹中立对此评价。

　　10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消棚改货币化安置优惠政策。

　　房企马太效应

　　房企连接土地拍卖市场和楼盘销售市场，而且属于资金高度密集型行业，同样是2018年调控之重点。

　　央行M2（广义货币）增速是衡量市场资金供给量的重要尺度。2015年12月，央行M2增速高达13.3%，月末M2余额139.23万亿元。充裕的资金供给，一定程度上促成本轮房价暴涨。

　　随着2016年10月进入大调控时代，央行货币政策进入“稳健中性”时代，2017年5月M2增速跌破10%，此后保持个位数增长。直至2018年6月末，M2增速仅8%，创下历史最低水平。

　　在资金闸口收紧的年代，中国银监会又要求严格执行“加强土地储备贷款管理”和“严控房地产开发贷管理风险”等分类监管规定，过去凭借高杠杆、高负债、高周转、高规模发展的房企们，现金流骤然收紧。

　　对于房企来说，资金如水，但水价越来越贵。

　　正如富力地产，2017年豪掷200亿元收购万达77家酒店，激进投资之后，而今却躺在干涸的资金池中等待救援。

　　该公司截止2018年三季度报显示，有息负债高达1556亿元。约63亿元的账面资金，尚不足以支付未来一年的财务成本。

　　今年以来，富力连续四次发债失败，只得通过股权增发等手段，争取资金上的喘息空间。这对于一向注重公司股权控制的华南房企来说，不啻于断臂求生。

　　富力不是孤例，按照恒大研究院的计算，除去民间融资和类金融机构贷款，中国房企截止2018年上半年的有息负债余额已是19.2万亿元的天量，每年的财务成本不会低于1.7万亿元。

　　2018年11月，监管部门适当开闸放水，放松房企发债等融资需求。

　　据中原地产统计，进入11月份以来，有30余家房企发布了境内外融资公告，既有行业龙头，也包括民营企业，融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，总规模超过1000亿元。

　　在金融去杠杆的大背景下，诸如信托等房企极其依赖的高成本融资渠道，都开始缺钱了。

　　一家大型信托机构的工作人员对腾讯《棱镜》表示，出于风险考虑和自身资金紧缺，他们已经拒绝与中小房企洽谈融资，“行业排名前20的房企可谈，对于其中负债率太高的房企，我们的条件会非常苛刻，甚至不予考虑。”

　　“房企行业格局正呈现马太效应：具备多元渠道融资能力的大型房企还在扩张，中小房企的生存空间越来越小。”一位粤系房企高管对腾讯《棱镜》表示，即便在龙头房企之间，同样存在融资成本差异，“保利、万科的负债率低，拥有国资背景，发债成本能比融创、恒大这些民营龙头便宜一半。”

　　以房企销售规模计，克尔瑞数据显示，2018年1-11月，TOP100房企的整体销售规模超过8.7万亿元，同比增长37.5%；前11个月销售规模破千亿的房企共计25家，2017年同期仅14家；销售规模破三千亿的房企共计6家，2017年同期仅三家。

　　6家三千亿级房企分别是碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地，前11个月合计销售2.3万亿元，占到TOP100房企整体销售总额的26.4%。

　　龙头房企面对未来的行业形势依旧谨慎。融创董事长孙宏斌年初提出“安全第一”的口号，而今已是房企生存策略之共识。

　　2019年楼市何往

　　临近年末，关于楼市生变的信号越来越多，挑逗着人们的敏感神经。

　　11月6日，一张微信群截图显示；“华夏的小镇集团全国400多人和华夏京南集团500多人全部裁掉。”

　　腾讯《棱镜》证实，自2018年二季度，华夏幸福开始进行人事收缩，将其天津事业部、重庆事业部裁撤。“目前其产业小镇集团也已经撤并到产业新城集团，其京南事业部也大量裁员。”华夏幸福内部人士表示。

　　这家全国排名前十的河北房企，饱受产业新城扩张后遗症困扰，资金链紧张，不得不将19.7%股权转让给平安资管和平安人寿，获得137.7亿元的交易对价，囤量过冬。

　　此外，万科、恒大、碧桂园、绿地等龙头房企，均在以“人员优化、架构调整”的方式，控制整体人员编制。

　　中介端同样难以幸免。

　　中原地产旗下的上海中原内部发文，自2018年10月1日起针对公司的福利待遇政策及薪酬进行调整，暂时取消全勤奖、工龄工资减半等。

　　中原地产华东区总裁兼上海中原总经理陆成发出了一封《致上海中原全体同仁的公开信》，指出上海中原的经营困境，“上海中原在过去两年一直处于结构性亏损状态，近大半年以来，为了清理大量积压已久的一手分销爆单坏账，公司的财务账十分难看，如果没有中原集团的帮助，恐怕上海中原早就要面临现金流不足的问题，对中原和行家来讲，现在就是‘排队去死，看谁有实力排在最后的淘汰赛。”

　　“从二手房价格看，全国房价拐点已经出现，连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调，这是最近4年来首次出现。”国家统计局发布的11月70城房价后，中原地产首席分析师张大伟预言，未来几个月，二手房价格下调的城市增多，下调幅度将继续加大，新建住宅部分也将逐渐开始调整。

　　12月21日，中央经济工作会议用66个字定位中国楼市：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

　　两天之后，住建部重申中央方针之余，明确落地细节，“继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。”

　　“因城施策、分类指导”的调控方针正在赋予地方政府调控自主权，但同时要求权责统一，“夯实城市政府主体责任”。

　　12月18日，因棚改导致库存积压的山东省菏泽市宣布取消一二手房限售，山东省住建厅回应称“不干预省内城市具体政策，但会进行总体把控”。

　　12月19日，广州放松“商住房”调控，宣布2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。

　　相对单点城市的自主调整来说，房贷利率这项指标的变化同样值得关注。

　　融360的最新监测数据显示，11月份，全国首套房贷款平均利率5.71%，相当于基准利率1.165倍（上浮16.5%），环比10月持平；在连续22个月上涨后，房贷利率首次出现环比“零涨幅”；二套房贷款利率出现下滑迹象，各地原本缩紧的二套房贷款业务相继松绑。

　　腾讯《棱镜》注意到，杭州、北京、深圳、广州、南京、厦门等城市的各大银行相继宣布下调房贷利率。

　　而关于2019年中国楼市何往这一问题，或许每个人都有自己的判断。比如马晓轶在收房时得到消息，他购买的那个楼盘，“下一期项目的建委备案售价可能适当上调”。

　　（文中马晓轶为化名；《棱镜》作者孙春芳对本文亦有贡献。）