房价连跌到顶了吗？钱的流向已变 炒房的慌了

　　01

　　2018年还没结束，但房价可以提前总结下。

　　这一年很多行业叫惨，那是真惨，但喊得最凶的地产业却创造了营收高峰。

　　CREIS统计了今年前11个月的销售额，看点很多：

　　前11个月销售额突破千亿元的房企已增至26家，年内则有望超过30家；

　　其中碧桂园、万科与恒大均超5000亿元，3家均值为5841.7亿元，同比增长18.7%；

　　1000亿元到5000亿元的企业共23家，均值1725.3亿元，同比增长58.3%；

　　500亿元到1000亿元的企业有27家，均值为675.8亿元；

　　100亿元到500亿元的企业销售额均值为317.7亿元；

　　TOP100门槛升至236.3亿元。

　　这是地产业的史上最佳成绩单。

　　但细看问题也不少，绝大部分业绩都聚集在9月以前，11月很多地产公司的数据就有点尴尬了，成交量和成交额都在下跌，于是有的公司为了冲业绩开始鼓励内部人购买，用各种方式回笼资金。

　　新公布的70城房价走势可以看出，17个主要城市的二手房价在下跌，即便是上涨的城市，涨幅也是微乎其微，所以，地产商在丰收之后对未来的走势看法分化严重，而老百姓(行情603883,诊股)对2019年能不能出手买房这个问题充满疑惑：

　　现在的房价到了历史大顶吗？

　　未来十年，房子还是最好的投资品吗？能涨多少？会跌多少？

　　02

　　要回答这些问题，首先需要讲清一个问题，“房地产信仰”是怎么建立的？

　　如果说现在可以穿越回15年前，你要干的是什么？

　　很多人的答案就是买房，尤其一二线城市，这种信念基本是通过三步完成的：

　　看起来的“大财富”、过程中的“大辩论”和根源上的“大政策”。

　　看起来的“大财富”，这点不用讲了。

　　过程中的“大辩论”，主要就是十几年前任大炮和牛刀、谢国忠等人的房价多空之辩，相信大炮观点并且下手的，内心都有些悻悻然，现在的很多中产，房产资产占比很高，而很多看空的人永远也上不了车了。

　　但决定这一切的，根源在于“大政策”。

　　上世纪90年代之前，很多单位最重要的事是什么？分房。

　　那时候房屋短缺，筒子楼都很紧俏，年轻人结婚没房，搞大事只能趁家里没人的间隙或者干脆野战，猫哥邻居，一套三居室住了三家人，在当时都很常见。

　　当时财政也不宽裕，所以住宅市场化这一个政策，盘活了两个基本需求：老百姓改善居住条件的需求和地方财政收入问题。

　　20来年时间，地产业蓬勃发展，赚钱效应显著。地产老板占据富豪榜单的局面愈演愈烈，而老百姓的抱怨一直就是一个主题：比如北京，不论房价是1500、7000还是15000、70000，舆论的总论调都是，房价太高了！

　　▲十几年的房价，翻天覆地

　　决定这些的潜规则，就是钱的流向和流速，一方面钱越来越多，另一方面，钱更多的流向地产，房地产变成了一个超大的蓄水池，身处其中，资产想不增值都难，房地产信仰不得不信。

　　03

　　钱为什么会更多的流向房地产，原因很多。

　　中国过去四十年的崛起故事，在操作层面基本可以分为上下两集：上集叫成本优势，下集叫投资拉动。核心两个字，钱多。

　　▌钱怎么多起来的？

　　早些年，因为工资占商品的成本比例很低，所以在价格方面我们有巨大的优势，从服装、玩具、自行车到重型机械、通讯网络，人口红利的优势非常明显，即便苹果手机再强，也需要拿到中国生产。同期，外资都往中国跑，于是我们积累了一笔巨大的财富，体现为外汇储备增速惊人。

　　90年代，我们常年的外储规模在200亿美元左右，而前几年高峰时期，外储规模4万亿美元，200倍的增长！

　　大家知道，外汇储备是不能直接拿到国内花的，每挣一美元，都需要按照汇率发行等量人民币，4万亿，如果汇率是7，那就意味着28万亿的人民币投放，如果平均流动5次，那就是140万亿，钱潮滚滚。高峰时期，外储占央行基础货币增量比例超过100%，2009年达到了134%。衡量货币量的关键指标M2,2017年之前20年的平均增幅16%，而那些年的经济增速平均是9%左右，算大账，社会上的钱是越来越多了。

　　规律是：货币超发，通胀上升，有利于实物资产。

　　美国1970年代与我们类似，当时房价涨了1.5倍，石油涨了10倍，年均涨幅大约26%，黄金涨了15倍，年均涨幅大约26%。

　　比尔·盖茨之前，美国首富是谁？

　　他们基本都来自于石油业，保罗.盖蒂和邦克.亨特相继成为美国首富。尤其是邦克，他的财富史就是一部投机史，最早靠石油发家，之后又投机大豆赚了一笔，最后又通过投机白银而闻名于世界。

　　我们也不例外，过去十年，一二线城市的房产增幅普遍在3倍以上，年化收益超过15%，所以买房的都是人生赢家。

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　　但这里也有错觉存在。

　　房价的上涨并没有超出货币的规律。任大炮说，房价高是因为钱多了的原因，也是有道理的。

　　1998年，北京四环边的一般小区每平米大概4000元，M2的平均增速16%，如果照此计算，折合现在的价格大概是78000元，跟实际差不多。

　　举例来说，就是整体的水多了（钱多），有的人用碗接（买房），有的人用手接（月光族），第二天，碗里的水还在，手里的早没了。

　　2008年是房价的一个阶段低点，但也因为随后的宽松政策很快止跌回升，4万亿投资拉动，不少钱也流入到了房地产。到了2012，中国加入了塞尔协议Ⅲ，这个协议通俗的讲，就是银行有多少本钱就发放多少贷款，所以理论上，商业银行的货币超发已经被管住了。

　　但是，金融民工们创意非凡，影子银行开始大行其道，说白了就是不是银行的机构在干银行的活。没几年时间，委托贷款、小额贷款公司、担保公司、信托公司等等一起创造了一个7万亿美元的大市场，这里面的很多钱，都去了地产。

　　与钱的流向对应，2012年有一个房价走低的小窗口，从2013年开始，房价步步高(行情002251,诊股)升。

　　影子银行的风险在于不好管，但它的风险又超级大。

　　所以这一轮地产调控，看起来是个地产问题，其实是个处置金融风险的问题，现在看起来，处置的时间还是很及时的。

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　　回到我们的主题，未来十年的房子值不值得买？猫哥觉得这基本要考虑三个基本问题：

　　市场面：供需关系怎么样？

　　基本面：钱还会不会大量流入？

　　政策面：到底是松还是紧？

　　▌市场面：供需关系怎么样？

　　从需求来说，买不买房对大多数人来说只是个时间问题，千百年来的土地情节是深入基因的，很难清除。

　　从供应来说，尽管像万科这样喊“活下去”的企业不少，但身体却很诚实，大家都在评估自己的资金情况，尽可能的拿地，三四线城市的库存基本清理完成，棚改货币化政策退出在有的城市已经启动，以前很多城市的库存需要五六年时间清理，现在总体来说，库存比较合理，未来三年的供应量比较稳定。这个量比较有趣，涨跌都有可能。

　　▌？基本面：钱还会不会大量流入？

　　但如果考虑钱的流向问题，会更清晰一点。

　　前面讲过，货币超发会拉高实物资产的价格，要是货币增速大幅下跌，那对商品市场就是实质性的杀伤了。

　　1980年之后，美联储转向通胀定标制，货币增速大幅下降，通胀回落，商品市场步入到了失意的40年，黄金四十年涨了1倍，房价40年也只涨了5倍，年均涨幅4%多点。

　　我们从M2的角度看，已经多个季度维持在8%左右了，比之前降了一半，外汇占款下降是主要原因，所以市场感觉钱紧很正常。

　　按照海通证券(行情600837,诊股)的计算结果：如果未来货币增速保持在7%左右，考虑到中国住宅的产权是70年，房子的折旧每年差不多是2%，扣掉以后其实房价每年的潜在涨幅只有5%，而且考虑到过去几年的房价涨幅透支了经济增长，可能需要很长的时间才能消化泡沫，如果再考虑到即将出台的房产税，那就意味着未来房地产将真正回归居住属性，失去投机的价值。

　　▌政策面：到底是松还是紧？

　　决定性的因素在政策面，不论是货币政策还是产业政策。

　　现在喊“降准”“降息”最多的，就是地产和股市圈。地产缺钱人所共知，以前的融资渠道全部卡死，销售端各种限制，三四线城市的去库存只是短期行为，所以看得远的都感到很艰难，因为钱进不来。

　　以前一旦降准降息，多数钱都到了房地产。但上次降息已经有段时间了，降准也是定向，地产被排除在外。

　　这些年，央行调控货币的手段升级很快，大水漫灌这么粗放的手段用的很少。去杠杆还没结束，去库存成绩喜人，短时间内推出反向政策概率很小，之前新华社发声“不走回头路”，就是态度。

　　这背后有更大的一盘棋，就是赛道切换。房地产拉动中国20年，但这个玩法不能一直持续下去，因为土地有限。

　　现在大家感觉比较辛苦，周其仁教授说核心原因“就是因为低成本优势不明显了，而我们自己的独到性优势还没完全起来”。

　　怎么突围？就是创新。双创、中国制造2025都是针对于此。

　　这条路很难，但是一定要走，需要聚集更多的资源，需要更多的定向政策，需要防止钱一多就全跑到房地产的情况再度出现。

　　所以对房地产的冷处理会成为常态，暴涨暴跌都有大风险。

　　▌讲了这么多风险，那还能买房吗？好吧，我们总结下：

　　房地产总量暴涨的黄金时代结束了；

　　城市的分化严重；

　　依然看好一二线核心城市，买房蚀本风险很低，但增值也有限，可能长期徘徊在4-5%，“房住不炒”要落实。

　　三四线城市有点复杂。

　　按照统计数据，在2016年之前，三四线城市的房价涨幅低于居民收入增幅，而京沪的房价涨幅高于居民收入增幅，所以这些城市的幸福感完全不同，而这两年三四线城市的大涨有点补涨的意思，但有些城市的涨幅明显透支，下跌风险大。

　　怎么辨别还是挺难的，有一个统计数据跟房价的贴合度还是很高的，可以参考，这个数据就是“小学生在校人数增速”，超过7%的城市无一不是房价增幅快的，因为这个数据背后就是年轻人的流向，也代表了财富的流向。