10年涨1倍 这座城市房租设上限 最大房东哭了

　　德国首都柏林一直被认为是欧洲最宜居的城市之一。

　　那里不仅有绿色公园，还有各种历史建筑，遍布旅游风景区和名胜古迹。与此同时，柏林的生活成本也不算很高，在瑞士银行发布的2018年全球城市生活成本排名，柏林的排名在30位。

　　2003年，前柏林市长沃维雷特（Klaus Wowereit）用了一句“Berlin ist arm， aber sexy. ”（ 柏林贫穷，但性感）来形容这座城市，以反映这里较低的生活成本。

　　但是自欧债危机后，柏林成为了全球房地产投资热土，房价涨幅引领全球，房租也水涨船高，引起了当地居民不满。

　　不得已的柏林政府只好谋求给房租设个“上限”，没想到一下打中了德国最大“二房东”Vonovia SE的“七寸”。

　　德国最大公寓运营商预计明年营收少2000万欧元

　　北京时间8月26日，柏林当地媒体援引一项法律草案报道称，柏林市政府计划将房租上限设定在每平米每月7.97欧元（约合63.3元人民币），作为今年早些时候达成的冻结租金协议的一部分。

　　据报道，柏林城市发展参议员Katrin Lompscher计划提出一项议案，对2013年之前建造的公寓设置租金上限，对2014年之后建造的公寓不设上限。

　　根据她的提案，柏林很多房屋的基本租金上限应为每平方米3.42欧元；民主德国时期预制装配式房屋的租金最高不得超过5.64欧元；广受欢迎的1918年以前式结构房屋可以高到6.03欧元；1991年至2013年德国统一时期建造的公寓，最高租金不得超过每平方米7.97欧元。

　　柏林市参议院将准备这一议案，于10月15日提交给该市议会。在获得批准后，该法案预计将于明年1月生效。

　　柏林社会民主党（Berlin Social Democrats）副主席扎多（Julian Zado）也是提议设置租金上限的政客之一。他在接受BBC Capital采访时说，“六、七年前，柏林的房租还很低，许多年轻人，比如我，来到柏林，是因为这里的公寓租金只有法兰克福或慕尼黑的一半。这正是柏林的独特之处，但这已经被改变了。”

　　近年来，德国采取了全国性的行动，开始解决房租高涨的问题。2015年，德国议会通过了一项法律，限制房东提高租金的幅度。根据该法律，新合同的租金涨幅不应高于该地区平均租金的10%。

　　今年6月，柏林市政府决定将房租冻结5年，以回应当地居民的抱怨。居民曾反映，这座曾经以经济实惠而闻名的城市现在把房租定得过高。

　　根据新规，柏林的房东们未来五年内不得提高房租，除非对房子进行（必要的）重新装修。如果违反了相关条例，最高将被处以50万欧元（约387万人民币）的罚款。

　　报道称，该草案仍有待讨论，具体内容仍有可能改变。

　　虽然限制房租能让租客少点经济压力，但是却会影响到房东的利益。

　　德国最大公寓运营商Vonovia SE表示，随着柏林市政府计划设置每平米7.97欧元的房租上限，预计其2020年营收将因此减少2000万欧元（约合1.59亿元人民币），约占其在柏林的租金收入的10%。

　　该公司表示，作为应对措施，计划将原本指定用于其柏林房地产的现金重新调配到其他地区，并且表示，仍然认为柏林政府设定租金上限的做法是违宪的。据悉，“德国住宅”（Deutsche Wohnen）是柏林最大的房东，在德国首都拥有逾11.5万套公寓，而Vonovia 拥有逾4.2万套公寓。

　　直接限制房租有何隐患？

　　虽然引入租金上限可以让那些难以负担柏林生活成本的人松一口气，但也可能产生显著的负面影响。这样的政策可能会加剧柏林现有的住房短缺问题。一些专家说，这可能会导致开发商建好了房子以后只卖不租。

　　柏林租户协会（Berlin Tenants' Association）主席维尔德（Reiner Wild）接受BBC Capital采访时说，该项法律有太多免责条款，房东有时会选择视而不见。更重要的是，由于要找到合适的房子很困难，租户往往不愿对房东采取法律行动。

　　德国住宅行业协会（German Housing Industry Association）主席格达什科（AxelGedaschko）对德国报纸《时代周报》（Die Zeit）表示，该政策可能阻止开发商在未来几年建造更多住宅。他表示：“禁止租金上涨可能导致我们的会员公司在未来5年内少建5万套公寓。”

　　更重要的是，如果房东知道他们的收益在未来5年内无法增加，他们可以选择在此期间推迟任何房屋装修或维护。

　　与此同时，一些柏林居民正试图用另一种策略来压低房租：他们发起一项正式请愿，呼吁柏林政府分拆那些持有公寓数量多于3000套的租赁公司。

　　如果租金设限政策得以实施，当地政客表示这将是革命性的举措，并可能成为其它面临生活成本问题的城市的一个榜样。另一个德国城市汉堡（Hamburg）也开始考虑设置某种租金上限。

　　据BBC，柏林市绿党（The Greens）立法机构代表、该党住房政策发言人施米德伯格（Katrin Schmidberger）说，这样的想法在德国从未有过。

　　柏林房租10年涨1倍

　　过去几年，低廉的房租和炫酷的声誉，与欣欣向荣的科技行业和欧洲最强经济体首都的地位一起，共同将柏林打造成了一个大都市。

　　创业公司和大型企业纷纷涌入，给当地带来了收入不菲的工作，并激活了长期低迷的房地产市场。

　　这让曾经“便宜”的柏林，如今“居不易”。

　　新移民大量的涌入，包括来这里留学的外国留学生，以及被强劲的就业市场吸引的年轻专业人士，已经让柏林成为全球增长最快的房地产市场之一，并推动租金迅速上涨。

　　房地产门户网站Immowelt最近的一项研究显示，仅在过去10年，柏林的房屋月租金不止翻了一番，从2008年的每平方米5.60欧元涨到2018年的11.40欧元。尽管整体租金仍低于慕尼黑或法兰克福等德国其他主要城市，但涨幅高达103%，在德国居首位。房租价格因所在位置而异，但2017年的统计数据显示，在该市一些更受欢迎的社区，一套一居室公寓的平均月租金可高达1000欧元。

　　过去10年中，柏林的人口增长了数十万。根据政府的统计数据，柏林目前的人口超过370万，而2008年底的人口还不到340万。据柏林参议院估计，这一增长只会加速，预计到2025年，柏林人口将超过400万。

　　而过去十年中，整个德国的总人口不过从8000万出头增长到了8200万。

　　除此之外，绝大多数柏林人（约85%）是租房子或租公寓居住，而不是自己购房，这导致经济适用的房源更加紧缺。在柏林，房源主要分为三类，除了国有社会福利住房，还有由大型私人租赁公司和小规模房东持有的房源。

　　除此之外，根据设在科隆的德国经济研究所（IW）的调查，过去3年德国共新建了28.3万套住宅，但只相当于目前住房市场缺口的五分之一。

　　雪上加霜的是，这些新建的住宅有一大部分建在了没什么人的乡下，而不是住宅短缺的大城市。

　　在科隆和斯图加特，新建成住房的数量仅为需求量的一半。慕尼黑、法兰克福和柏林的情况虽然稍好一些，但也低于全德平均水平。在斯图加特，新建住房仅能满足需求总量的56%，慕尼黑的比例达到67%，柏林为73%，法兰克福78%。

　　而全德国却有69个县市级行政区在过去两年里新建房屋的数量超过实际需求的50%，造成了大量房屋空置。