目前香港楼价还会升么？

    疫情下，各行各业都较面临艰难局面，然而楼市却依然坚挺，作为大部分港人最大配置比例的资产，楼价往往是关心的重中之重。

    笔者相信，经济对楼价的影响只是短期波动，随着疫情缓和，新一届政府落定，香港的经济在第三季度有望逐步复苏，尽管会有部分银主盘出现，对整体大市相信不会有太大冲击。

    宏观而言，决定香港楼价一方面来自供求，一方面来自息口，而这两方面均存在一定的变化。

    首先讲供求方面，香港和绝大部分发达地区一样，新增人口主要靠移民，生育率持续下降导致老年化趋势明显。随着国内城市进一步开放，收入水平差距拉近，香港政府人口预测常住居民将会从2019年的731万减少至2069年的716万。流动人口则从2019年的19.6万减少至2069年的18.7万。因此长远而言，房屋的需求会逐年减少而不是增加。

    然而香港人均居住面积只有161尺，只比车位的134.55尺大少少，因此小单位换大单位的需求会增加。楼价方面，400-700尺的单位楼价也企得更硬。

    供应方面，政府去年12月宣布已经觅得总共43万个单位的土地储备供10年开发，尽管过往有多次交付差于预期的记录，因此供不应求的局面或许会持续。现实是房屋问题一直缺乏有魄力的管理班子进取推进，新一任特首被誉为强硬派，暂时无法猜测楼市政策会如何推进。

    因此供求角度，拖长到30至40年，细单位的价格大概率会回落，而短期的5-10年，取决于政策对供应的影响。

    另一方面，超低息利率造就了香港楼市的黄金时期。美国正式步入加息周期，香港大概率会跟随。收租的投资收益降低，自住的公款压力增加，看似会对楼价造成打压。然而港楼的租金回报率一向低迷，香港的平均按揭比率在6成上下且全部要进行压力测试。因此短期不会对楼价造成影响。中原城市领先指数徘徊高位和新盘超购热度就是最好的证明。但假若加息到3%以上，笔者相信影响会逐步反应。

    非极端情况下，笔者认为未来5年的楼价升幅会介乎GDP复合增长幅度（正增长）和息口变化（负增长）之间，升的概率依然较大，升幅会落后过去5年表现。风险最大的是高成数按揭的楼花盘。内地楼花盘跌价造成估价不足已经有相当多案例，作为人生最重要的投资之一应该审慎。